I Spanien sker der en gradvis udvikling af udlejningsvirksomheden. Dette lettes ikke kun af muligheden for at få en opholdstilladelse til køb af fast ejendom fra 500 tusind euro, men også for at have en god fortjeneste ved at leje boliger ud til turister og endda spanierne selv. Hvis du er interesseret i, hvordan du udlejer en lejlighed i Spanien, bør du først og fremmest sætte dig ind i de juridiske aspekter og særlige forhold ved denne type virksomhed.
Hvor rentabel er udlejningsvirksomheden i Spanien?
Fast ejendom beliggende i feriestedet, som hovedsageligt købes med det formål at udleje det til turister, er oftere efterspurgt i sommerperioden (ca. 90 % af turistejendommen er optaget i feriesæsonen), mens der i resten af året er huse og lejligheder nær kysten normalt tomme ... Ikke desto mindre giver udlejning af turistindkvartering i resortområdet ejeren en gennemsnitlig rentabilitet på omkring 5% om året, så en kortsigtet udlejningsvirksomhed organiseret i kystområder kan være ret rentabel.
Det er lige så rentabelt at udleje fast ejendom på lang sigt. I de store byer er der en stadigt voksende efterspørgsel på lejeboliger.
Fra 2021 foretrækker 27 % af de unge i alderen 22-29 at leje et hus frem for at spare penge for at købe det.
Derudover er Spanien ved at blive et stadig mere populært land blandt studerende, der kommer hertil på udvekslingsprogrammer. Især observeres en stor tilstrømning af udenlandske studerende i byen Valencia.
Hvilke typer leje er der
Leje i Spanien, såvel som i andre lande i verden, er af to typer: langsigtet og kortsigtet. Ved leje af en ejendom til langtidsleje indgår udlejer en kontrakt med lejer, som normalt løber i 1 år.
Samtidig beskytter spansk lov lejeren så meget, at hvis han efter kontraktens udløb ønsker at forny den, i mangel af tvingende grunde til at opsige kontrakten, vil udlejer være forpligtet til at forny lejekontrakten indtil dens den samlede løbetid er fem år.
Såfremt lejer ikke ønsker at forny lejemålet og påtænker at forlade lejligheden, skal han senest 30 dage før kontraktens udløb meddele ejendommens ejer dette.
Langtidslejepriser er lavere end korttidslejepriser, men fordelen ved en sådan udlejning er, at ejeren af ejendommen sikres en løbende stabil indkomst i modsætning til kortsigtet.
Korttidsleje indebærer udlejning af bolig i en periode fra flere dage til flere måneder afhængig af lejers behov.
Den korte lejeperiode er mere velegnet til turister, studerende og forretningsfolk på forretningsrejser. Desuden vil en korttidslejekontrakt være noget dyrere end en langtidsleje. Udlejeren er dog tvunget til at bruge meget mere tid og opmærksomhed på ejendommen, da det regelmæssige lejeskifte kræver konstant kontakt med nye mennesker.
Forhandlinger, ind- og udrejse af lejere, tilrettelæggelse af husrengøring efter hver lejer - alt dette kræver løbende deltagelse af lejlighedsejeren i processen.
Faktorer, der påvirker lejeprisen
Følgende faktorer påvirker dannelsen af lejepriser i Spanien:
- Beliggenhed;
- type bolig;
- huslejer.
Område
Ejendommens beliggenhed er den vigtigste faktor, der påvirker lejeprisen. Catalonien, såvel som Costa Blanca og Costa Brava, betragtes som de dyreste regioner i landet.
Dyre lejemål er også tilgængelige i alle større byer langt fra havet. Så omkostningerne ved at leje i feriestedet og store byer i Spanien kan variere fra 1200 til 5000 euro om måneden, afhængigt af antallet af soveværelser, kvadratmeter og renovering. Samtidig vil den månedlige husleje i små byer koste fra 300 til 600 euro.
Ejendomstype
Det er også vigtigt, hvilken type fast ejendom der udlejes – erhverv eller bolig, sommerhus eller villa, lejlighed eller værelse. For eksempel i Torrevieja kan du leje en treværelses lejlighed med et areal på 75 kvm. meter for 40 euro om dagen, og et hus i samme område - for 50 euro.
Månedlig lejepris
Lejeprisen fastsættes personligt af udlejer. Det er dannet under hensyntagen til placeringen, den udførte renovering, antallet af soveværelser, det samlede areal, tilgængeligheden af yderligere faciliteter osv.
Registrering af tilladelse til levering af fast ejendom til udlejning
For at være berettiget til at udleje boliger til korttidsleje, skal du i nogle regioner af landet have en turistlicens. Disse regioner omfatter Catalonien, Madrid, Andalusien, De Baleariske Øer, De Kanariske Øer.
Man skal huske på, at spansk lovgivning ikke indeholder et begreb som "turistindkvartering". Derfor er dette spørgsmål reguleret forskelligt i hver region. Ikke desto mindre er proceduren for at opnå en licens den samme overalt.
Ejendomsejeren skal kontakte rådhuset/regionsforvaltningen og fremlægge dokumentation for sin ejendoms egnethed til udlejning. Der kræves en "ansvarserklæring" fra dokumenterne. Dette er et papir, der bekræfter, at boligens tilstand overholder alle de obligatoriske krav.
Genstanden indføres herefter i registret, og ejeren får udstedt et registreringsbevis med et identifikationsnummer.
Omkostningerne ved at opnå en sådan licens er forskellige i alle regioner. I gennemsnit varierer prisen fra 170 til 500 euro.
Licensen udstedes til fast ejendom, ikke for en person, så det skal huskes, at når objektet sælges, overgår det til den nye ejer (hvis dens gyldighedsperiode på det tidspunkt ikke er udløbet).
Et andet vigtigt punkt: Ejeren er forpligtet til at inkludere det udstedte registreringsnummer og kategori af fast ejendom i hver lejemeddelelse, herunder på internettet.
Indgåelse af lejeaftale
Lejeregler er underlagt spansk lov (lov om byudlejning nr. 29/1994 af 24. november 1994). I overensstemmelse med dette dokument opfordres lejlighedsejer og lejer til at indgå en skriftlig lejeaftale.
Formen for at udarbejde en kontrakt kan være vilkårlig, dog skal følgende bestemmelser afspejles i den:
- personlige identifikationsdata for udlejer og lejer;
- betalingsbetingelser (beløbet for den månedlige lejepris; om udlejeren har ret til at forhøje lejeprisen; hvem af parterne betaler for forsyningsselskaber og andre yderligere tjenester, for eksempel rengøring af området, rengøring af poolen osv.);
- en liste over inventar, møbler, husholdningsapparater, samt en beskrivelse af deres tilstand på leveringstidspunktet.
Transaktionen kan formaliseres af en notar, og oplysningerne indtastes i ejendomsregistret (Registro de Propiedad). Med hensyn til fremleje er denne type lejeboliger kun delvist tilladt, og denne beslutning skal drøftes med udlejer på forhånd.
Lejeprisen skal fastsættes efter aftale mellem parterne. Ved lov har udlejer ret til at forhøje lejeprisen i kontraktperioden i overensstemmelse med inflationsindekset (hvis denne mulighed var angivet i kontrakten).
Hvad udlejer ikke må, er at kræve mere end en måned forud (medmindre andet fremgår af lejekontrakten).
På tidspunktet for afregning af lejen (dette sker normalt den første uge i hver måned) skal ejeren af lejligheden udstede en kvittering for den foretagne betaling til lejeren eller et kontoudtog, hvis betalingen er foretaget ved bankoverførsel.
Betaler lejer ikke huslejen, har udlejer ret til at kontakte politiet.Hvis gælden efter dette ikke betales, har ejeren ret til at rejse spørgsmålet om fraflytning af den skruppelløse lejer.
Som i de fleste lande skal den potentielle lejer ved indgåelse af en lejekontrakt betale et depositum svarende til en månedlig sats. Hvis møblerne og husholdningsapparaterne på udtjekningstidspunktet forblev i samme stand som ved check-in, tilbageføres depositummet fuldt ud til lejeren.
Når udlejer nægter at tilbagebetale depositum, har lejer ret til at kontakte politiet, og så skal udlejer udover depositum også betale de opsparede renter i forsinkelsesperioden.
Hvis der ved kontraktens udløb blev konstateret skader i lejligheden, fratrækkes omkostningerne ved skaden i depositum.
Hvis en ejendomsejer ønsker at sælge sin ejendom, skal han ifølge loven først tilbyde den til en lejer.
Udgifter og beskatning af lejeindtægter
Boligejere er forpligtet til at indberette deres lejeindtægt årligt på deres selvangivelse. Udlejning er underlagt følgende afgifter:
- skat på indkomst fra leje af fast ejendom - en sats på 24% (ikke fastsat for ikke-residenter, der besøger Spanien på et korttidsvisum);
- individuel skat på fast ejendom (IBI) - op til 2% af matrikelværdien af fast ejendom.
I gennemsnit viser det sig, at betalingen af skatter årligt tager fra 100 til 500 euro for at leje en lejlighed og fra 300 til 2000 euro for at leje en villa.
Ud over skatter lægges betalinger til forsyningsselskaber (gas, vand, el, telefon, internet osv.) til ejendomsudgifter. Spørgsmålet om, hvem der betaler for disse ydelser, skal på forhånd være aftalt mellem ejeren og lejeren og også afspejlet i kontrakten. Udlejer står for istandsættelse og kapitalistandsættelse af boligen, mens lejer står for den løbende istandsættelse.
Udlejningsfirmaer
Ejeren af ejendommen kan enten selv udleje sin ejendom, eller kontakte et særligt administrationsselskab, som mod et vist gebyr vil overtage mange organisatoriske forhold.
I de fleste tilfælde leverer administrationsselskaber følgende typer tjenester:
- søge efter lejere;
- udarbejdelse af en lejeaftale;
- vedligeholdelse af dokumentation i perioden med levering af bolig;
- udarbejdelse og indsendelse af selvangivelser;
- rådgivning;
- renovering af fast ejendom;
- vedligeholdelse af territoriet (rengøring, pool rengøring, plænepleje osv.);
- forsikring af tilfælde af manglende betaling af leasingydelser.
Administrationsselskabets provision er ca. 7-15 % af lejebeløbet.
Udover administrationsselskabet kan ejeren også kontakte en ejendomsmægler. Men i dette tilfælde kan han kun få tjenester til et bestemt værelse, der er lejet, mens det er mere rentabelt at bruge et administrationsselskabs tjenester, hvis du skal tage dig af hele bygningen med et stort antal værelser.
Endelig
Erhvervelse af fast ejendom i Spanien fra 500 tusinde euro giver udlændinge mulighed for at få en opholdstilladelse, men et beboerkort er langt fra den eneste fordel ved en sådan investering.
Udlejningsvirksomheden i Spanien styrker sin position og bliver mere profitabel hvert år. Landet besøges årligt af millioner af turister fra hele verden, som i stedet for vandrehjem og hoteller i stigende grad vælger daglig lejlighedsudlejning. Langtidsleje er dog ikke mindre rentabelt.
Hvis du ønsker at udleje en lejlighed eller et hus i Spanien, bør du nøje studere de juridiske aspekter af lejespørgsmål både i kongeriget som helhed og i dets individuelle regioner, da hver af dem har sine egne nuancer. For eksempel skal der i nogle regioner indhentes en særlig licens, før man udlejer ejendomme til korttidsleje. Derudover bør du sætte dig detaljeret ind i de skattesatser, der opkræves på lejeindtægter i Spanien, samt andre relaterede omkostninger.
