På baggrund af økonomisk vækst bliver jord i Polen et stadig mere attraktivt investeringsinstrument. Efterspørgslen efter jordlodder vokser hvert år, hvilket tilsvarende afspejles i deres pris - den årlige vækstrate når 3-5%, justeret for regionen. Blandt de aktive investorer er borgere i Rusland, Ukraine, Hviderusland og andre lande, der har en fælles grænse med Polen. For dem fastsætter lovgivningen i Republikken Polen nogle nuancer, når de køber jord, som vi foreslår at dvæle mere detaljeret på. Lad os dog starte med fordelene.
Hvorfor skal du købe jord i Polen
Efterspørgslen efter polsk fast ejendom, især efter jordlodder, er vokset markant i midten af 2000'erne, efter at Republikken Polen trådte ind i Den Europæiske Union og Schengen-området. Landets økonomi er mærkbart steget siden da, hvilket markant påvirkede prisen på fast ejendom: i ferieområdet er priserne steget med 50-70% i løbet af de sidste 10 år, og landbrugsjord i nogle områder har generelt tilføjet 200% i pris . Desuden er deres årlige vækst i pris 10-15%.
Det er også interessant, at repræsentanterne for SNG viser den største interesse for de polske lande. For eksempel købte udlændinge i 2021 i fællesskab næsten 460 hektar jord i Polen, og det meste af jorden blev erhvervet af ukrainere, hviderussere, tyskere og russere, hvilket viste interesse for grunde, ikke kun til boliger, men også til kommerciel udvikling.
Siden 2021 har udlændinge fået flere muligheder: 01.05. 2021 udløb et moratorium for salg af landbrugsjord til borgere i andre stater.
Ophævelsen af moratoriet tiltrak investorer uden for landet, som et resultat af, at mængden af jord erhvervet af dem i 2021 steg til 3.200 hektar.
Det er klart, at attraktiviteten af jordlodder i Polen stiger fra år til år, og i betragtning af den voksende efterspørgsel er jord ved at blive et af de mest rentable investeringsinstrumenter. Derudover fremhæver investorer en række åbenlyse fordele ved at købe jord i Republikken Polen, nemlig:
- loyalitet over for ikke-residenter - efter at have opfyldt alle betingelserne i loven, kan udlændinge frit erhverve jordlodder i ubegrænsede mængder;
- relativt lave priser sammenlignet med omkostningerne ved tildelinger i andre europæiske lande og endda store byer i SNG;
- høj investeringsattraktivitet: den stigende efterspørgsel efter jord hæver prisen, hvilket gør det muligt ikke kun at spare de investerede midler, men også at øge dem kun ved at øge prisen;
- muligheden for at åbne din egen virksomhed i Polen;
- muligheden for at erhverve jordaktiver til forskellige formål, herunder til landbrug og endda skovjord.
Sådan finder du en grund at købe
I betragtning af den store efterspørgsel efter polsk jord er det ikke så let for udlændinge at finde en ledig grund at købe. For at finde et passende objekt er det vigtigt at bruge alle mulige kanaler, som der ikke er så mange af.
Den mest bekvemme måde at finde og købe jord i Polen på er gennem:
- mægler, privat ejendomsmægler eller lokal ejendomsmægler;
- udvikler - især relevant i tilfælde af erhvervelse af en grund med en boligbygning;
- Internetportaler, avisannoncer fra ejere og mellemmænd;
- auktioner for tvangssalg af pantsat ejendom.
Da hver af de anførte søgekanaler har sine egne karakteristika, foreslår vi at overveje hver af dem mere detaljeret.
Kontakt en ejendomsmægler
Selvfølgelig er den nemmeste måde at købe fast ejendom i Polen på at kontakte formidlere: mæglere og mæglere. Det er folk, der ved alt om fast ejendom, metoder til at søge efter det og reglerne for registrering. De fleste af dem fungerer officielt, hvilket vil beskytte en potentiel køber mod mulig svindel.
Sådanne mellemmænd vil ikke kun hjælpe med at finde den nødvendige genstand, men vil også hjælpe med at registrere en grund i Polen som ejendom.
Fordelen ved samarbejde med ejendomsmæglere er, at de ikke kun kan tilbyde det maksimale af muligheder, men også kræver et minimum af deltagelse i forhandlingsprocessen fra købers side.
Det skal bemærkes, at agenturer normalt organiserer deres arbejde på et territorialt grundlag, det vil sige, at de opererer inden for en bestemt bosættelse.
Her finder du for eksempel en liste over Warszawa-bureauer, og her finder du de bedste mæglere i Gdańsk. Vi anbefaler, at du kun bruger tjenester fra licenserede mellemmænd, hvis kontakter kan findes på webstedet for Federation of the Real Estate Market. Husk, at de fleste bureauer har en provision på 1,5-3%.
Kontakt udvikleren
Når det kommer til at erhverve jord til bolig- eller erhvervsudvikling, giver det mening at kontakte udviklere. Udviklingsselskaber sælger ofte grunde, der allerede er klargjort til byggeri - som regel har de al den nødvendige kommunikation og udviklet infrastruktur. Derudover giver udviklere alle tilladelser.
I betragtning af dette er det vigtigt at være opmærksom på, at en sådan grund vil koste væsentligt mere end en uforberedt. Bemærk venligst, at bygherren ikke kun kan sælge grunden, der er forberedt til byggeri, men også jorden med et allerede bygget hus.
Jeg må sige, at tilbud på det primære marked er meget attraktive, indtil det kommer til annonceringen af omkostningerne. Normalt koster køb af en ny bygning 30-35% mere end køb af en grund og selvstændig opførelse af boliger. Derfor kan denne søgemulighed ikke kaldes budget - den er kun egnet til dem, der har brug for et hus uden unødvendigt besvær, og dem, der er villige til at betale for meget.
Internet, aviser
Måske den mest bekvemme måde at finde jord at købe på er at søge efter det på internettet. Brugere tilbydes hundredvis af praktiske onlineressourcer, der indeholder titusindvis af forslag med rigtige fotos og lokationer over hele landet. Praktiske filtre giver dig mulighed for at sortere tilbud ikke kun efter bebyggelse, men også efter formål, type jordlodder og deres værdi.
Bare et par klik – og køberen har sælgers kontakter, som giver ham mulighed for at få maksimal information over telefonen. De mest populære internetportaler er OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto og mange andre. Det skal huskes, at sådanne portaler indeholder annoncer ikke kun fra ejere, men også fra mellemmænd.
Ejendomsannoncer kan også findes i trykte publikationer - aviser og annonceblade. De indeholder dog hovedsagelig meddelelser, der kun vedrører de lokaliteter, hvor de udsendes og distribueres. Derfor bør sådanne kilder kun bruges, hvis du fysisk befinder dig i en bestemt region i Polen, hvor du planlægger at erhverve jord.
Tvangsauktioner
En anden meget specifik, men samtidig meget attraktiv mulighed for at søge efter fast ejendom i Republikken Polen, herunder jordlodder, er deltagelse i auktioner for tvangssalg af ejendom. Vi taler om de anholdte jordlodder, som bliver konfiskeret fra ejerne og sælges for at betale deres civile gæld. Sådanne auktioner gennemføres af fogeder.
Ved at deltage i en tvangsauktion kan du spare meget ved at købe jord 30-50 % billigere end markedsværdien.
Oplysninger om sådanne auktioner kan findes på webstedet for National Council of Foged. Ved at klikke på linket, vil du finde en liste over auktioner med dato og sted for deres besiddelse, samt prisen på jord og et foto af den genstand, der sælges.
På fanen "Więcej" vil brugeren finde mere detaljerede oplysninger om objektet, mødestedet og betingelserne for deltagelse i auktionen, alle nødvendige kontakter og andre oplysninger.
Information om auktioner kan også findes på kreditorganisationers hjemmesider. Her finder du for eksempel information fra Bank Zachodni WBK. Vi taler om salg af pantsatte grunde, der sikrede store lån.
Hvor meget er jord i Polen
Det er umuligt at svare utvetydigt på spørgsmålet om, hvor meget jord i Republikken Polen koster - den specifikke pris på en bestemt grund afhænger af mange faktorer: formålet med grunden, dens placering, størrelsen af kommunikationen på den, omkostninger ved registrering, sælgers ønsker. Derfor er det i denne sammenhæng logisk at overveje gennemsnitspriser, som varierer betydeligt afhængigt af regionen og endda inden for den.
Til at begynde med skal du overveje de gennemsnitlige priser for byggegrunde.
Ifølge Bankier-portalen steg gennemsnitsprisen på byggegrunde i februar 2021 i de fleste voivodskaber med 30 % sammenlignet med februar 2021.
Den ubestridte leder er uden tvivl Warszawa - den gennemsnitlige pris i hovedstaden er 779 zł / m2 eller 183 euro, hvilket er en absolut national rekord. Sammenlignet med januar er prisen steget med næsten 180 zł!
Men en sådan stigning havde en lille effekt på priserne i Mazovian Voivodeship som helhed, hvor den gennemsnitlige pris er 185 zł / m2. Grunde i Pommern Voivodeship har den anden nationale gennemsnitspris - 163 zł / m2, mens jordlodder nær Østersøen, især i Gdansk, er vurderet til 417 zł / m2.
Dyrere end i Gdansk (bortset fra hovedstaden), jord kun i Poznan (525 zł / m2) og Krakow (450 zł / m2), men Wielkopolska (107 zł / m2) og Lillepolen (110 zł / m2) voivodskaberne er stadig ringere end kysten til gennemsnitsprisen på byggegrunde.
De laveste priser for byggegrunde kan findes i Lubuskie Voivodeship - i regionen når gennemsnitsprisen knap 49 zł / m2, mens den gennemsnitlige pris på jord kun er 73 zł / m2 i den største by i Gorzow Wielkopolskie-regionen. Lignende lave jordpriser er også observeret i Podkarpackie og Warmia-Mazury Voivodeships - henholdsvis 62 og 61 zł / m2.
Den gennemsnitlige pris for landbrugsjord varierer også væsentligt fra region til region, selvom den ikke er bundet til erhvervsaktivitet og økonomisk udviklingsniveau. Og selvom logikken i prisfastsættelsen er anderledes, er de dyreste og billigste regioner praktisk talt de samme voivodskaber.
Så ifølge oplysninger offentliggjort af Agenturet for Omstrukturering og Modernisering af Landbrug (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), i Polen i slutningen af 2021, var de højeste priser på landbrugsjord i Wielkopolskie og Kuyavian-Pommern Voivodeships - 58,9 tusind og 57,4 tusind zł / ha, henholdsvis. De laveste priser for landbrugsjord var i Pomorskie og Podkarpackie Voivodeships - henholdsvis 28,6 tusind og 25,1 tusind zł / ha.
Den gennemsnitlige pris i landet er 42,4 tusind zł / ha, hvilket er mere end 2 tusind zł mere end i samme periode sidste år - det vil sige, at landbrugsjord også vokser i værdi. Men det skal huskes, at udgifterne til landbrugsjord afhænger af den klasse, der er tildelt stedet, hvoraf der kun er seks. For eksempel er den gennemsnitlige pris for grunde af I-III klasse i Wielkopolska Voivodeship 74,2 tusind zł / ha, mens jord i V-VI klasse koster kun 42,3 tusind zł / ha.
Derudover vil køber af grunden skulle afholde yderligere omkostninger forbundet med tinglysning af fast ejendom i ejerskab. Disse er notarudgifter på 2-3% af omkostningerne plus udgifter til repræsentanter og formidlere - op til 5% af prisen på objektet. Glem ikke skatter, som vi vil diskutere nedenfor.
Jordkøbstilladelse
Polsk lov kræver ikke nogen særlig juridisk status fra udlændinge, der ønsker at købe fast ejendom - på købstidspunktet er det nok blot at have et gyldigt visum for at opholde sig lovligt i landet. I overensstemmelse med artikel 1 i Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (lov om udlændinges erhvervelse af fast ejendom) skal borgere fra andre lande dog have en særlig tilladelse til at købe jord, som er administrativt udstedt af indenrigsministeren efter ønske fra køber.
Retten til at købe fast ejendom gives under forudsætning af:
- en sådan aftale truer ikke Polens statssikkerhed, forsvar og offentlige orden;
- den udenlandske køber vil bevise deres tilknytning til Polen.
Så hvis fraværet af trusler mod statens sikkerhed i Republikken Polen er ret let at bevise, på grund af fraværet af indsigelser fra forsvarsministeren (og i tilfælde af landbrugsjord fra ministeren for udvikling af landdistrikter), så er det ikke så enkelt med forbindelsen til Polen.
Især i overensstemmelse med lovens artikel 1a, stk. 2, kan forbindelsen med Polen bevises ved:
- polsk nationalitet eller polske rødder;
- ægteskab med en polsk/polsk kvinde;
- tilgængelighed af en midlertidig opholdstilladelse (midlertidig opholdstilladelse) eller permanent opholdstilladelse (permanent opholdstilladelse);
- medlemskab af ledelsesorganerne i en virksomhed registreret i Polen;
- udøver økonomiske eller landbrugsmæssige aktiviteter på Republikken Polens område.
Uden en sådan forbindelse eller faktisk flytning til Polen er det umuligt at opnå tilladelse til at købe jord, men et køb uden en sådan tilladelse er ifølge lovens artikel 6 ugyldigt.
For at få et dokument skal du udarbejde en ansøgning, som i overensstemmelse med lovens artikel 1a, stk. 3, skal indeholde:
- ansøgers personlige data;
- data om grunden (adresse, matrikel- og registreringsnumre, område, konstruktionskarakteristika);
- sælgers personlige data;
- fastlæggelse af retslige begivenheder, der vil opstå efterfølgende (salg af fast ejendom);
- de formål, som den udenlandske køber er styret af, når han foretager handlen;
- kilder til midler, der vil blive brugt på køb af fast ejendom.
Følgende dokumenter skal vedlægges ansøgningen:
- en kopi af dit pas, opholdstilladelse eller andet identitetsdokument;
- et dokument, der bekræfter forbindelserne med Polen;
- dokumenter til fast ejendom (uddrag af matriklen, uddrag af matriklen med angivelse af matrikelkortet, attest for arealanvendelsens formål mv.);
- en erklæring fra sælger, der ønsker at sælge ejendommen;
- et dokument, der bekræfter tilgængeligheden af midler (certifikat fra banken);
- dokumenter, der bekræfter betaling af stempelafgift i mængden af 1570 zł.
En ansøgning om tilladelse indgives til afdelingen for beslutninger og indrømmelser under indenrigsministeriet (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), beliggende på: Warszawa, st. Rakovetskaya, 2a, eller sendt med post til adressen: Stefan Batory, 5 (indeks 02591).
Det skal bemærkes, at bestemmelserne i lovens artikel 8 fastsætter de betingelser, hvorunder ovennævnte tilladelse til køb af jord ikke er påkrævet:
- hvis udlændingen har boet i Polen for permanent ophold (permanent opholdstilladelse, zezwolenie na pobyt stały) i mere end 5 år;
- hvis en udlænding har været gift med en polak i mere end 2 år fra datoen for opnåelse af permanent opholdstilladelse;
- hvis en udlænding har statsborgerskab eller udøver økonomisk virksomhed i et af landene i Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde.
Hvad skal man kigge efter, når man køber jord
Det er nødvendigt at nærme valget af et jordplot seriøst, ellers er det meget let at blive et offer for bedrag. Vi har fremhævet flere aspekter, som du skal være opmærksom på, når du køber jord i første omgang. Disse er især:
- Grundens formål. Landbrugsjord kaldes normalt Ziemia eller Grunty Rolne, mens byggejord er działki budowlane. Naturligvis kan jorden udelukkende bruges til det tilsigtede formål.
- Tilstedeværelsen af kommunikation på webstedet. Hvis vi taler om grund til byggeri, skal du kigge efter en grund med spildevand, vandforsyning og elektricitet forbundet til det - dette vil blive bevist af sætningen i annoncen "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" eller "grunt uzbrojony w media ”.Selvlæggende kommunikation vil ikke kun være ekstremt dyr, men også tage meget tid.
- Stedets placering. Jo tættere den udviklede infrastruktur og tilgængeligheden af offentlig transport stopper på den, jo større er dens investeringsattraktivitet. Plus tilstedeværelsen af en lokal fysisk udviklingsplan (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), vedtaget af samfundet, - dette vil give dig mulighed for at finde ud af, hvad der vil være omkring i de kommende år.
- Fast ejendoms juridiske status. Det er nødvendigt at kontrollere sælgers ejerskab af jorden og fraværet af krav på stedet, hvilket sker ved en regelmæssig anmodning til afdelingen for jord- og panteregistre i byretten.
- Stedets egenskaber. Vi taler især om jordtype, område, tilgængelighed af grundvand, placering til de vigtigste geografiske retninger.
Hvilke afgifter skal du betale ved køb
I det store og hele er den eneste skat, som en køber skal betale ved køb af jord, en skat på civile transaktioner på 2 % af transaktionsværdien. Plus notarhonorar og moms på notarhonorarer. Plus, hvis sælgeren er en juridisk enhed og en momsyder, yderligere 23% moms, som normalt er inkluderet i prisen. Til denne liste er det værd at tilføje betalingen af retsafgiften for vedligeholdelse af jord- og panteregistret - 60 zł plus yderligere 200 zł for at indtaste oplysninger i disse registre.
Almindelige spørgsmål
Dette er selvfølgelig kun generel, men langt fra udtømmende information, som vi formåede at indsamle om erhvervelse af jord i Polen. Men hvis læserne stadig har spørgsmål, er det meget muligt, at de finder svar på dem i dette afsnit.
Er det muligt at regne med at få opholdstilladelse efter køb af jord
Erhvervelse af en grund samt enhver anden fast ejendom, uanset størrelsen, grundlaget for dens erhvervelse eller grundens formål, medfører ikke ret til at få midlertidig eller permanent opholdstilladelse, samt til forlænge dem.
Hvornår tilladelse til jorderhvervelse kan nægtes
Loven indeholder ikke en særlig liste over de grunde, på grundlag af hvilke en udlænding kan frakendes retten til at erhverve en grund. Den etablerede praksis indikerer dog, at et sådant afslag kan følge i følgende tilfælde:
- hvis salgs- og købstransaktionen ville true Polens nationale sikkerhed eller den offentlige orden;
- hvis køberen ikke har bevist sin forbindelse med RP;
- hvis forfalskede dokumenter fremvises, angives falske oplysninger mv.
Desuden er der ingen mekanisme til at anfægte ministerens beslutning.
Er det muligt at købe jord i grænseområdet
Ja, loven forbyder ikke udlændinge at erhverve sig jord i grænseområder. I overensstemmelse med ovennævnte lovs artikel 8, stk. 3, kræves der dog absolut tilladelse fra indenrigsministeren for at gennemføre en sådan transaktion, selv om en udlænding generelt faldt ind under undtagelsen og kunne erhverve jord uden tilladelse (f.eks. 5 års opholdstilladelse eller 2 års ægteskab med polakken).
Endelig
Alle ovenstående regler og priser er gældende fra 2021. Men i betragtning af den hurtigt voksende efterspørgsel og priser på jord, diskuterer repræsentanter for den lovgivende gren af Republikken Polen i stigende grad stramningen af proceduren for at erhverve jord af udenlandske latifundister. Derfor kan det ikke udelukkes, at den nuværende rækkefølge snart bliver ændret. I dag er erhvervelsen af en grund i Polen for en udenlandsk investor ikke en vanskelighed - problemet kan være manglen på grunde til en attraktiv pris.
