At købe en bolig i udlandet er en vigtig begivenhed i enhver investors liv. Men efter at handlen er indgået, bliver besværet med den nye ejer ikke mindre. Tværtimod skal han fra nu af tage sig af sit køb under hensyntagen til lokale love og regler. Det er her, det er praktisk at have en personlig repræsentant på plads, som vil spare dig for besværet med at overtage ejendommen og hjælpe dig med at få mest muligt ud af at leje den ud til lejere. Enhver, der har til hensigt at købe en vis mængde kvadratmeter her, skal studere de principper, som ejendomsforvaltningen i Tyskland bygger på.
Tillidsstyring: hvad gemmer sig bag konceptet
Et udtryk som "tillid" bruges i visse kredse i de fleste lande i verden. Under alle omstændigheder vil lovgivningen i udviklede lande helt sikkert fungere med det, når det kommer til at overføre en del af rettighederne for ejeren af fast ejendom til en anden person. Oftest gælder rækken af disse rettigheder for alle handlinger med den, med undtagelse af afhændelsesproceduren. Den autoriserede person er ikke udstyret med sådanne beføjelser.
Behovet for ledelse opstår som følge af, at en udenlandsk statsborger ikke hele tiden kan opholde sig i det land, hvor hans hus ligger. Under alle omstændigheder giver den tyske stat ikke mulighed for at få en opholdstilladelse på grund af indtræden i ejerskab. Ja, det karakteriserer ejeren fra den gavnlige side, men giver ikke opholdstilladelse.
Mens de opholder sig i deres hjemland, vil den lykkelige ejer af udenlandsk fast ejendom ikke være i stand til at holde styr på rettidig betaling af forbrugsregninger, betaling af midler til lejernes konto og overvåge den omhyggelige håndtering af lejligheden som et hele. Alt dette varetages af den officielle repræsentant.
Det betroede selskab skal således:
- føre korrespondance med alle parter relateret til boligobjektet - lejere, ejere, forsyningsselskaber, lokale ledelsesorganer;
- udføre alle relaterede betalinger, overvåge betalinger i henhold til leasingaftalen;
- give en rapport til ejeren om alle finansielle transaktioner;
- acceptere klager fra lejere;
- modtage mail;
- at sikre reparation af lokalerne (betaling for materialer og arbejdskraft betales separat);
- søge nye lejere, hvis det er nødvendigt.
Det følger heraf, at en bemyndiget repræsentant beskæftiger sig med alle tekniske og økonomiske spørgsmål i forbindelse med forvaltningen af fast ejendom, som ejeren selv ville gøre, hvis han havde mulighed for konstant at være i samme område med sin ejendom.
Hvad skal du overveje, når du vælger en vare at købe
Hvis 2021 er markeret for dig med køb af oversøisk ejendom, så glem ikke, at en vellykket transaktion ikke kun kan overvejes, når noget til en god pris dukker op for dig. I de fleste tilfælde har selve objektet betydning. Inden du beslutter dig for noget, skal du overveje følgende egenskaber:
- husets eller lejlighedens placering. I store byer i Tyskland er det meget svært at skaffe uafhentede boliger. Uanset hvad du beslutter dig for at købe i byer som Berlin eller München, kan du altid leje denne bolig. Det samme kan ikke siges om landskabet.
- byggeriets kvalitet. På trods af at alt i dette land er så godt, er sandsynligheden for at komme til et forfaldent eller lavkvalitetsanlæg meget høj. Det betyder, at du skal finde ud af alt om dit køb: byggedatoen, oplysninger om de anvendte materialer, hvis det er muligt, husets infrastruktur, facaden og andre tekniske egenskaber. Vær særlig opmærksom på tag, varme, vægge. Angiv hvor lang tid siden de sidste reparationer blev udført, hvilke ændringer der blev udført efter byggeriet. Måske var de bærende vægge påvirket, eller gulvet var isoleret;
- overensstemmelse af den ønskede værdi med markedet i den givne region. Meget ofte er det overvurderet, hvilket er et personligt indfald fra de tidligere ejere;
- omhyggeligt studere konklusionerne af møderne mellem ejerne af lokalerne. Nogle gange kan de indeholde meget nyttig information;
- analysere forbrugsregninger. Det betyder noget, hvor regelmæssigt de blev deponeret, om de blev opkrævet for meget. Hvis en sådan kendsgerning fandt sted, skal du finde ud af hvorfor. Det kan vise sig, at de tidligere ejere er på stadiet af en retssag om dette spørgsmål;
- afklare, hvor mange der ejer ejendommen på salgstidspunktet.
Inden handledagen skal du ikke være den mindste i tvivl om dit køb.
Hvilket ansvar er tildelt administrationsselskabet
Hovedmålet for køberen som investor er at få mest muligt ud af sit køb. Det er ret logisk, at jeg gerne vil finde lejere, der regelmæssigt betaler huslejen, bruger omhyggeligt den ejendom, der er betroet dem og ikke generer udlejeren i alle mulige mindre spørgsmål. I denne forbindelse vil det være vigtigt at forstå præcis, hvilke opgaver du kan overlade til din repræsentant i Tyskland.
Kommercielle aspekter
Lad os først beskæftige os med de kommercielle nuancer, som mellemmanden påtager sig:
- Åbning af en bankkonto. Nogle gange tillader hovedstolen brugen af en eksisterende konto, hvor administrationsselskabet vil være i stand til at udføre alle transaktioner online. Samtidig administrerer kurator kun lejekontoen, uden at opnå ret til at anvende de hertil modtagne midler til eget behov.
- Kontrol med modtagelse af betalinger for husleje.
- Udsendelse af advarsler til lejere, hvis de ikke har betalt deres bolig til tiden.
- Betaling af alle løbende udgifter: skatter, lån, diverse ydelser. Betalinger sker fra lejekontoen, hvis alle nødvendige dokumenter og penge er til rådighed.
- Implementering af den årlige genberegning af forbruget af forsyninger i autoriserede organisationer - vand, gas, varme, elektricitet.
- Årlig afstemning af driftsomkostninger med lejere.
- Levering af rapporter om alle betalinger.
- Sporing af kvitteringer og opbevaring af løfter til betaling for boligfond.
- Udlevering af rapporter til ejendomsejeren, hvis der er sket nogle ændringer i fakturaen.
- Årsrapport til udlejer om bevægelse af midler på lejekontoen.
Løsning af tekniske problemer
Ud over økonomiske spørgsmål påtager administrationsselskabet sig løsningen af alle tekniske problemer, som uundgåeligt skal stå over for, når man beskæftiger sig med bygninger og strukturer. Især kan ejeren regne med assistance til følgende:
- Tilrettelæggelse og gennemførelse af reparationsarbejde af forskellig art, både planlagt og uplanlagt. Det kan være en opdatering af forældede eller nedslidte kommunikationssystemer eller dele af selve bygningen. Dette omfatter også reparationer, der var nødvendige som følge af en nødsituation.
- Træffe de nødvendige foranstaltninger for at spare og optimere forbrugte ressourcer.
Denne liste over ansvarsområder er ikke fuldstændig. Det vil afhænge af ejendomsejerens personlige krav og egenskaberne ved selve objektet.
Juridiske og repræsentative spørgsmål
Den sværeste kan betragtes som den juridiske sfære, der påvirker forholdet til lovene i et fremmed land. Uden den rette viden, erfaring og beherskelse af det tyske sprog kan ejeren af et bolig- eller erhvervslokale finde sig selv i en temmelig ugunstig situation for sig selv.Lovgivningen i Forbundsrepublikken Tyskland kan trods alt have mange faldgruber, som kun kan omgås af en person, der er godt klar over dem. Så juridisk set skal administrationsselskabet forholde sig til følgende punkter:
- Repræsentere ejerens interesser i alle statslige organer og andre strukturer, der er relateret til spørgsmålet om ejerskab af fast ejendom.
- Forhandle med tredjeparter og lejere for at optimere ejendomsadministrationen
- Oplys lejerne om forhøjelsen af huslejen, efter at det er aftalt med ejeren.
- Indgå og opsige lejeaftaler på vegne af boligejeren.
- Føre korrespondance og opbevare al korrespondance vedrørende det betroede objekt. Giv ejeren kopier af modtagne breve og meddelelser.
- Arbejd med forsikringsselskaber, hvis der opstår forsikrede hændelser.
- Interagere med advokater, når deres indgriben er påkrævet.
Denne liste er heller ikke endelig. Den komplette liste vil afhænge af bygningens karakteristika og dens tilstand.
Sådan sikrer du dig, at du stoler på din ejendom til professionelle
I betragtning af vigtigheden af emner, der skal overlades til udenforstående, er det ret logisk at antage, at hovedbekymringen for en ejendomsejer er det korrekte valg af et administrationsselskab. Og her er det vigtigt at huske et par punkter:
- i de fleste tilfælde ydes ejendomsadministrationen af det ejendomsmæglerbureau, du foretager købet igennem. Dette er en af forhandlernes eftersalgsservice.
- hvis vi taler om en bygning, der er beregnet til erhverv, altså om erhvervsejendomme, så påtager ejeren som udgangspunkt selv ansvaret for at administrere den. Det er mere rentabelt, billigere og mere pålideligt. Hvis det alligevel er nødvendigt at ansætte en betroet person, har ejeren i dette tilfælde ret til selvstændigt at bestemme, hvem han vil foretrække.
- ved køb af lejlighed er tingene lidt anderledes. Det skyldes, at kun en del af bygningen erhverves. Derfor vil det kun indirekte være muligt at påvirke valget af kurator. Det afgøres normalt ved en afstemning på en generalforsamling af ejere.
Så hvordan får du din ejendom i sikre hænder? En ting er sikkert - du har brug for en organisation med et fremragende omdømme. Først og fremmest skal du angive, hvor mange objekter, der allerede er under pleje af den mellemmand, du er interesseret i.
For at sikre, at din ejendom ender i hænderne på de professionelle, skal du bede dem om kontakter til de kunder, de allerede gør forretninger med.
Vær særlig opmærksom på omkostningerne ved at betale for en mellemmands tjenester. Det bør ikke være for forskelligt fra det, der i øjeblikket findes på det tyske marked. For at gøre dette skal du overvåge situationen og finde ud af, hvor meget andre virksomheder vurderer deres arbejde.
Et andet aspekt er vilkårene i kontrakten. Virksomheder, der ikke udfører deres pligter for samvittighedsfuldt, har en tendens til at underskrive et dokument uden ret til at opsige forholdet. Denne slags ledsager er bestemt ikke noget for dig.
Giv fortrinsret til dem, der tillader opsigelse af kontrakten inden for en måned. I dette tilfælde vil virksomheden være interesseret i at beholde dig. Men bliver aftalen indgået i længere tid, risikerer ingen at blive fyret for dårligt arbejde, og man får kun nye problemer i stedet for at løse dem.
Gør dig den ulejlighed at finde ud af præcis, hvad virksomheden laver. Så f.eks. i Bayern er der omkring 80 kontorer, der leverer tjenester i dette område. Men de fleste af dem udfører aktiviteter i flere retninger og er involveret i fast ejendom, turisme og biludlejning på samme tid.
For en udenlandsk investor er en virksomhed med en snæver specialisering mere velegnet. Dette er en garanti for, at hun er mere fortrolig med det marked, du er interesseret i.
Og endnu et vigtigt punkt er deltagelse af din valgte mellemmand i specialiserede organisationer, nemlig Association of Management Firms og Society for Protection of Consumer Rights.
Resultater
Ved køb af fast ejendom i udlandet skal du være forberedt på, at du får brug for en mellemmand, der tager sig af genstanden for dit køb. I Tyskland leveres en sådan service af administrationsselskaber. Men før du indgår en aftale med en af dem, skal du tage højde for følgende punkter:
- en professionel mediator tager sig af alle aktuelle opgaver - juridiske, tekniske, økonomiske;
- den autoriserede person, i henhold til den underskrevne aftale, modtager retten til at løse alle spørgsmål på vegne af ejeren, bortset fra afhændelse af ejendom;
- Når du vælger specialister, skal du bede dem om at give anbefalinger, studere historien om deres arbejde, sørg for, at de er medlemmer af specialiserede foreninger.
Men om du selvstændigt kan vælge, hvem du vil betro dit køb, afhænger af typen af objekt og din andel af ejerskabet i det.
