I løbet af de seneste par år er huspriserne i Tyskland i gennemsnit vokset med 2-3 % årligt. Men landets marked er ikke homogent, og derfor bør man sætte sig ind i de særlige forhold ved en bestemt by, hvor en investor planlægger at købe en lejlighed eller et hus. Fast ejendom i Oldenburg er en pålidelig investering, fordi byerne i Vesttyskland har det største investeringspotentiale og er foran de østlige lande med hensyn til økonomisk udvikling: der er høje befolkningstilvækst og forbrugernes evneindeks, en stor andel af lejere og en hurtig stigning i boligpriserne.
Funktioner af Oldenburg ejendomsmarkedet
Oldenburg er hovedstaden i hertugdømmet af samme navn, beliggende ved bredden af floden Gunthe i regionen Niedersachsen, og en af de største tyske byer med den højeste livskvalitet for befolkningen. Et stort antal kulturelle begivenheder afholdes i centrum af Oldenburg, og dette skyldes tilstedeværelsen af sådanne institutioner som by- og statsbiblioteket, bymuseet og det berømte kulturcenter PFL. Butikker og butikker er fyldt her om dagen, og barer er overfyldte om aftenen.
Oldenburgs popularitet er lettet af det faktum, at 14,7% af byens areal er afsat til parker, skove, søer, volde og andre steder til friluftsliv. Lokale beboere kalder endda Oldenburg for en bypark, og myndighederne sponsorerer aktiviteterne i fire forskningscentre, der er specialiseret i skabelsen af vedvarende energikilder.
Den tredjestørste by i Niedersachsen kan ikke kun tilbyde nem integration i samfundet og udvidede boligområder for immigranter - den byder også på rige muligheder for investorer.
Oldenburg tilbyder en rentabel investering i en bred vifte af bolig- og erhvervsejendomme: både gamle bygninger og helt nye huse er på markedet.
Kombinationen af renoverede gamle bygninger og klassiske skandinaviske villaer skaber en attraktiv kontrast.
Oldenburg er en universitetsby og et kulturelt og økonomisk centrum for hele regionen. Oldenburg-regeringen tiltrækker aktivt unge forskere, højt kvalificerede mennesker med et højt indkomstniveau. Bosættelsen opfylder fuldt ud migranternes forventninger og svarer til status som en by med en befolkning på omkring 160 tusinde mennesker.
Selvom ikke alle distrikter er lige populære: elitedistrikter som Ziegelhof og Gerichtsviertel støder op til de mindre attraktive distrikter Nadorst og Donnerschwee. At boligpriserne ikke er særlig høje her, skyldes formentlig tilstedeværelsen af ufærdige byggeprojekter.
Administrativt opbygget er Oldenburg opdelt i 9 distrikter, som igen også er opdelt i 34 historisk dannede distrikter. Byen er ret tæt befolket, og derfor er gratis grunde til opførelse af enkelte beboelseshuse en mangelvare. Selvom bygninger bliver restaureret overalt, har man hidtil bemærket udbredelsen af gamle strukturer.
I de senere år har Oldenburg mistet en betydelig del af de kompakte huse i de gamle gader i centrum, men byen har stadig en masse attraktioner.
Fast ejendom i Oldenburg er for det meste kendetegnet ved kvartalsvis afhængighed. Samtidig kan boligområder udvides eller traditionelle.
Der er mange luksuriøse gamle bygninger, delvist restaurerede, i byens centrum. Ødemarker blev bygget op med to- og tre-etagers boligkomplekser.
Dem, der skal bo i Oldenburg efter at have købt et hjem, har en tendens til at få en lejlighed i centrum, også fordi der er et komfortabelt område dedikeret til fodgængere, såvel som de fleste hoteller, butikker, restauranter, underholdning og indkøbscentre.
Tabellen nedenfor giver oplysninger om karakteristika for de populære distrikter og kommuner i Oldenburg:
| Distrikt eller kommune | Ejendommeligheder | Tiltrækningskraft for visse kategorier af befolkningen |
|---|---|---|
| Ohmstede (Byområde VII) | Overnatning på landet, rekreative områder ved Bornhorster sø få minutters gang fra huset, mange attraktive bondehuse. | Familier, pensionister |
| Kreyenbrück (Byområde IX) | Blandet boligområde, masser af plads til unge og ældre, gode transportforbindelser, sygehus i umiddelbar nærhed. | Familier |
| Osterburg (Byområde IV) | Et livligt, vidtstrakt område, et ret stort udvalg af lejligheder. | Par, ensomme mennesker |
Langs Tirpitzstraße ligger dyre rækkehuse med udsigt over vandet, mens resten af husene ligger roligt i anden række. Den vestlige del af Oldenburg er domineret af klassiske, mere landlige boligområder.
Østen er stadig hjemsted for en lang række klassiske gårde og blandede boligområder. Udvalget af priser her er derfor også ret bredt.
Nye komplekser bygges i Krusenbusch eller Kreyenbrück, og hele den sydlige side er nu udelukkende et boligområde. I norden, især i Nadorst, er der unge par og enlige, der elsker byens nærhed og urbanismen i det voksende kvarter.
Dobben og Haarenesch er domineret af villaer og større rækkehuse. Disse områder er traditionelt populære blandt familier og seniorer. På grund af denne tendens har Oldenburg registreret en stor stigning i boligomkostningerne.
I vest, for eksempel i Wechloy eller Bloherfelde, hersker klassiske blandede boligområder. I øst er området delvist bebygget med moderne rækkehuse og gårde, der trænger til renovering og er meget efterspurgt på det seneste.
Familier og par foretrækker at bosætte sig i den sydlige del, hvor simple huse er placeret på villaveje til en rimelig pris, sjældnere hyttelandsbyer.
Fast ejendom i Oldenburg har længe været betragtet som en sikker og sikker investering. Oldenburg overgår selv Hannover med hensyn til dynamik og generelt prisniveau.
Årsagen til dette er den høje livskvalitet og den stabile økonomiske situation i byen og i Niedersachsen generelt. Den store efterspørgsel efter lejligheder og huse i Oldenburg reducerer hurtigt niveauet af overkommelighed for boligejendomme. De eneste undtagelser er nye byggeprojekter, der er under opførelse.
Oldenburg reagerer på dannelsen af stor efterspørgsel efter fast ejendom ved at udvikle store ledige grunde i de centrale dele, hvor der også bygges boliger i øjeblikket. I militærdistrikter som Donnershvi fokuserer projektudviklere på kompakte huse, og omkring 240 nye boligbyggerier er nu i deres sidste byggefase. På grund af den gunstige beliggenhed i den nordøstlige del af byens centrum tiltrækker lokale boligkomplekser hele familier, ægtepar og enlige.
Ifølge planen for fordelingen af Oldenburg-budgettet for de kommende år skal en væsentlig del af midlerne gå til medfinansiering af byggeprojekter. Lignende foranstaltninger er blevet truffet for at forbedre overkommeligheden af boliger for lavindkomstgrupper i befolkningen. Hvordan det vil påvirke prisudviklingen er på nuværende tidspunkt uvist.
Byen har i hvert fald allerede jord nok i attraktive områder forberedt til nye boligbyggerier, hvilket betyder, at den konstant voksende efterspørgsel på fast ejendom fra migranter og investorer vil blive tilfredsstillet.
Tabellen nedenfor viser de specifikke forhold ved at vælge et område til ophold, typisk for visse kategorier af borgere i Oldenburg:
| Ensomme mennesker | Ægtepar | Familier | Studerende | Pensionister |
|---|---|---|---|---|
| Center (Zentrum) | Siegelhof | Dobben | Haarentor | Bloherfelde |
| Mange renoverede gamle bygninger, pubber og barer i gåafstand, gode kommunikations- og kommunikationstjenester. | Ofte er der små beboelsesejendomme, det er praktisk at komme til centrum, der er mange rekreative områder. | Flere gymnasier og University of Applied Sciences i umiddelbar nærhed, tilstedeværelsen af kulturelle og underholdningscentre, attraktive boligkomplekser. | Et ideelt sted at bo, hvis du har brug for hurtig adgang til universitetets bygninger. Det er for det meste mellemstore boligområder med mange lejligheder til leje. | Malerisk boligområde, attraktive bygninger med have, butikker, apoteker. |
Oldenburg (i hvert fald for øjeblikket) er en klassisk lejerby, og derfor er det rentabelt for investorer at købe hele boligbyggerier til udlejning af lejligheder - af denne grund købes bygninger nogle gange udelukkende med midler fra flere investorer.
Andelen af ejendomskøb under en samejeoverenskomst er omkring 40%, hvoraf der i 60% af tilfældene købes et hus, og i 40% - en ejerlejlighed.
For så stor en by er ejendomsudbuddet i absolutte tal under gennemsnittet. Nye byggeprojekter gennemføres ret langsomt. Derudover er prisen på lejligheder og huse steget markant i de senere år, hvilket førte til en "frysning" af priserne i den nærmeste fremtid (sammenlignet med dynamikken i priserne i gennemsnit i Tyskland), men analytikere lover, at i en nogle år vil situationen ændre sig til det bedre for investorerne. ...
Gennemsnitlige lejepriser
Hvis vi sammenligner omkostningerne ved at leje og vedligeholde en lejlighed i Oldenburg med gennemsnitsprisen for en lejet lejlighed i Niedersachsen og i Tyskland som helhed, vil omkostningerne ved at leje en lejlighed i Oldenburg være henholdsvis 14,3 % højere og 4,5 % lavere. .
Lejeboliger i Oldenburg er ret efterspurgte: Ifølge statistikker tager det i gennemsnit 14 dage fra offentliggørelse af en annonce for leje af lejlighed til indgåelse af en aftale med en lejer. 
Beboerne bruger 16,8 % af deres indkomst til at betale for leje af boliger, hvis vi ikke tager hensyn til udgifter til forsyninger og andre udgifter.
Gennemsnitlige købspriser for fast ejendom
Indkvartering i Oldenburg er overkommelig. Den gennemsnitlige markedspris pr. kvadratmeter for en lejlighed i Oldenburg er 39,4 % højere end gennemsnittet for Niedersachsen og 1,9 % lavere end landsgennemsnittet.
I de sydlige distrikter af Oldenburg, såsom Bümmerstede og Kreyenbrück, koster en nybygget penthouselejlighed på 120 m2 i gennemsnit 270 til 300 tusinde euro. Salg af lejligheder i gamle bygninger af en lignende størrelse kan udføres for 180 tusind euro - priserne for sådanne fast ejendom stiger sjældent over 240 tusind.
De dyreste lejligheder, moderniseret og beliggende i high-end områder, kan findes i Haarenesch, Dobben og deres omgivelser. Gamle lejlighedsbygninger med et areal på 145 m2 vurderes sjældent af sælgere til mindre end 420 tusind euro, men som regel starter salgsprisen ved 500 tusind.
I udvikling af boligområder starter priserne for sådanne lejligheder ved 600 tusind euro.
Det skal bemærkes, at priserne på boliger beliggende i nybyggeri er relativt stabile, da der i øjeblikket er få gennemførte projekter.
Rekonstruerede rækkehuse ligger hovedsageligt i nærheden af centrum, mens rækkehuse er placeret i sommerhusbyer i udkanten. Bloherfelde tiltrækker for det meste familier, og fast ejendom tilbyder et stort antal private huse på 160 m2 i prisklassen fra 320 til 360 tusinde euro - den endelige pris vil afhænge af grundens størrelse.
Investorer, der foretrækker at investere i erhvervsejendomme, kan rådes til at købe et lille hotel eller en restaurant i centrum af Oldenburg, tættere på turistattraktioner. Alternativt kan du vende om og købe en købmand eller en lille cafe i de mindre populære områder af Oldenburg, hvor lokalbefolkningen mangler tilgængelige faciliteter til at opfylde deres daglige behov.
Følgende tabel viser eksempler på priser (relevante for 2021) for erhvervsejendomme beliggende i Oldenburgs område:
| Ejendomstype | Pris (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| i centrum | i udkanten | Areal, m2) | |
| En restaurant | 415.000 (Dobben) | 265.000 (Haarentor) | 200 |
| Restaurant-hotel | 310.000 (Zentrum) | 360.000 (Wechloy) | 150 |
| Hotel | 760.000 (Dobben) | 450.000 (Nadorst) | 350 |
| Detailbutik | 120.000 (Haarenesch) | 70.000 (Blankenburg) | 50 |
| Kontorbygning | 2.218.000 (Zentrum) | 375.000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Industrianlæg | 1.200.000 (Zentrum) | 875.000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 m2 grund) |
| Kommercielle lokaler | 335.000 (Donnerschwee) | 245.000 (Ohmstede) | 86.72 |
Udgifterne til erhvervsejendomme i bymidten vil koste flere gange mere, og rentabiliteten vil være høj. Men nybegyndere, der realistisk vurderer deres evner, vil være tilfredse med tilbagebetalingsraten for små detailforretninger i udkanten af Oldenburg.
Sammenligning af ejendomsinvesteringsmarkedet i de mest lovende byer i Tyskland
Eksperter fra Postbank, en af de største banker i Tyskland, analyserede de makro- og socioøkonomiske indikatorer for 402 bosættelser i landet, samt udsigterne for deres udvikling frem til 2030. Formålet med undersøgelsen var at identificere de mest lovende markeder i Tyskland med hensyn til langsigtede investeringer i boligejendomme.
Ifølge forskningsresultaterne har Hamborg, München, Oldenburg, Stuttgart og Bonn det højeste vækstpotentiale.
Investeringsattraktiviteten på et bestemt marked er påvirket af en række faktorer:
- Demografisk situation. Jo større indbyggertal, jo hurtigere vokser efterspørgslen og boligpriserne. I de byer, der viste sig at være førende ifølge resultaterne af undersøgelsen, steg antallet af indbyggere over 3 år (fra 2021 til 2021) hurtigere end gennemsnittet i Tyskland, dvs. væksten skyldtes netop de særlige forhold ved byerne, og ikke til situationen i Tyskland. Ifølge prognoser fra det tyske forbundsstatistiske kontor (Statistisches Bundesamt) vil befolkningen i Oldenburg fra 2021 til 2030 falde med 4,7 % (i de centrale regioner).
- Arbejdsmarked. Byer med lav arbejdsløshed er mere attraktive for investorer af to grunde:
- fravær af arbejdsløshed er et tegn på en gunstig økonomisk situation;
- den arbejdende befolkning er potentielle lejere.
- Prisdynamik. Ejendomsmarkedets attraktivitet indikeres af en stabil stigning i priserne på et niveau over landsgennemsnittet - som regel er dette resultatet af høj efterspørgsel. Postbank-eksperter hævder, at det lokale Oldenburg-marked vil forblive stabilt eller vil vokse med mindst 1,5 % årligt over de næste 15 år.
- Befolkningens købekraft og boligernes overkommelighed. I Oldenburg er indbyggernes købekraft højere end landsgennemsnittet, det vil sige, at byens befolkning er i stand til at bruge flere penge på tjenester og varer, herunder boligejendomme. Det er også vigtigt at kende forholdet mellem borgernes indkomst og ejendomspriser - det indikerer, hvor solvent efterspørgsel efter boliger er. Oldenburg har en fordel - Postbank-analytikere estimerede, hvilken andel af indkomsten for en bestemt befolkningsgruppe, der er den gennemsnitlige realkreditbetaling, og det viste sig, at Oldenburg er førende blandt andre tyske byer i dette område: for enhver kategori af befolkningen (enlige personer) , familier med børn, pensionister og andre) andelen af afdrag på realkreditlån var mindre end 35% af indkomststrukturen. Hvis der ikke er råd til boliger for mange kategorier af borgere, så vil der være mange potentielle lejere på dette marked.
- Indikatorer for lejemarkedet. Hvis der er flere lejere end boligejere i en lokalitet, er det rentabelt for en investor at købe rentable lejligheder og huse til at leje dem ud. De seneste år er lejeprisen kun steget.
- Økonomi og infrastruktur. For at kunne vurdere Oldenburgs investeringsudsigter tilstrækkeligt er det vigtigt at være opmærksom på nogle kvalitative indikatorer:
- Økonomiens udviklingsniveau og tilgængeligheden af industrier. For en investor bør der gives prioritet til byer, der ikke er afhængige af produktion og tjenester i en enkelt branche. Oldenburg er hjemsted for mange virksomheder og virksomheder involveret i udviklede og økonomisk betydningsfulde industrier. Byen er et af landets vigtigste industricentre - her er de første tobaksfabrikker i Tyskland, støberier og ingeniørvirksomheder, læderforarbejdning og glasproduktion, hestefarme.
- Tilstedeværelsen af universiteter. Oldenburg er hjemsted for det berømte Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, hvor mange udenlandske studerende studerer. Det er værd at bemærke, at for byer med en befolkning på mindre end 200.000 mennesker (det er præcis, hvad Oldenburg er), er det især vigtigt at have uddannelsesinstitutioner, der tiltrækker studerende fra udlandet og fra andre regioner i Tyskland - de skaber yderligere efterspørgsel efter reelle ejendom.
- Tilstedeværelsen af store klinikker. Tyskland er berømt for sit sundhedssystem af høj kvalitet, og derfor er medicinsk turisme meget udviklet her. Derfor skaber tilstedeværelsen af klinikker en efterspørgsel efter lejeboliger nær sundhedscentre. I Oldenburg er der Universitetshospitalet Oldenburg (Universitätsklinikum Oldenburg), som besøges af patienter, som for størstedelens vedkommende har brug for hjælp fra neurokirurger og kirurger. Det omhandler også behandling af kræft, og onkologisk behandling tager som bekendt lang tid, hvor patientens pårørende kan have behov for bolig.
De nævnte numeriske indikatorer for de 5 mest lovende byer med hensyn til ejendomsinvesteringer i Tyskland er præsenteret i følgende tabel:
| Faktor, der påvirker investeringsattraktivitet | Oldenburg | Hamborg | München | Stuttgart | Bonn |
|---|---|---|---|---|---|
| Befolkningstilvækst (%). Gennemsnit for Tyskland = 0,7 % | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Arbejdsløshedsprocent (per juli 2015,%). Gennemsnit for Tyskland = 6,3 % | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Gennemsnitlig årlig vækst i ejendomspriserne (2011-2014,%). Gennemsnit for Tyskland = 2,0 % | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Købekraftindeks (hele Tyskland = 100). Gennemsnit for Tyskland = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Mængden af årlig indkomst for en familie, der kræves for at købe en lejlighed. Gennemsnit for Tyskland = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Andel af lejere i centrale regioner (%). Gennemsnit i Tyskland = 54 % | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Udlejningsdynamik (2011-2015,%). Gennemsnit for Tyskland = 34,3 % | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Så for at investere i rentabel fast ejendom i Tyskland og købe bolig, passer Oldenburg til alle de vigtigste indikatorer, som internationale mæglere anbefaler at være opmærksomme på:
- demografisk situation: befolkningens dynamik er positiv, der er udsigt til yderligere vækst;
- arbejdsløshed - i en by med en befolkning på mindre end 200.000 mennesker, bør arbejdsløsheden ikke overstige 7%;
- vækst i boligpriserne: den anbefalede sats er fra 2 % om året;
- andelen af lejere: personer, der lejer bolig, bør være mere end 50%;
- økonomisk situation - der skal være mindst 2 nøgleindustrier i byen;
- infrastruktur - store universiteter og universitetsklinikker bør operere i byen.
Leveomkostninger i Oldenburg
Hvis en køber er interesseret i en lejlighed i Oldenburg, fordi han skal bo i byen i fremtiden, er det først og fremmest nødvendigt at vurdere de vigtigste udgifter, der venter efter flytningen.
For det første er indvandrere som regel interesserede i prisen på fødevarer. I Oldenburg er maden dyrere end det tyske gennemsnit, med omkring 12 %.
| Fødevareprodukt | Pris (EUR) |
|---|---|
| Brød frisk hvidt brød (500 g) | 0.99 |
| Mælk (1 l) | 0.66 |
| Æg (12 stk.) | 1.71 |
| Lokal ost (1 kg) | 6.67 |
| Udbenet, hudfri kyllingebryst (1 kg) | 6.96 |
| Oksekød (1 kg) | 11.82 |
| Æbler (1 kg) | 2.08 |
| Bananer (1 kg) | 1.56 |
| Kartofler (1 kg) | 0.93 |
| Løg (1 kg) | 1.00 |
Oldenburg er en stor by med et ret stort antal restauranter og caféer. Udgifterne til cateringtjenester her kan ikke kaldes lave, men hvis vi taler om gennemsnitspriser i Tyskland, så er omkostningerne ved at spise ude i denne by 7,16% lavere.
| Frokost og drikkevarer i restauranten | Pris (EUR) |
|---|---|
| Frokost på en billig restaurant | 9.50 |
| Tre-retters frokost for to i en mellemklasse-restaurant | 40.00 |
| McMill på McDonald's (eller lignende retter) | 7.20 |
| Cappuccino | 2.50 |
| Vand (flaske, 0,33 l) | 1.70 |
Omkostningerne ved at vedligeholde en bolig er heller ikke for høje - udgifterne til forsyningsselskaber i Oldenburg er 15% lavere end gennemsnittet i Tyskland.
| Fælles gudstjeneste | Pris |
|---|---|
| Strømforsyning, varme, aircondition, vandforsyning, affaldsbortskaffelse, kloakering (til en lejlighed med et areal på 85 m 2) | 180,67 € om måneden |
| 1 minuts samtale til en forudbetalt takst fra en lokal mobiloperatør (uden rabatter og aktivering af takstplaner) | 0,09 EUR |
| Internet (fra 60 Mbps, ubegrænset, kabel / ADSL) | 27,50 € om måneden |
Som i enhver anden by i Tyskland finder folk, der ofte bruger offentlige transporttjenester, det mere rentabelt at købe et månedskort. Dens omkostninger er 28,5% lavere end landsgennemsnittet.
| Transportservice | Pris (EUR) |
|---|---|
| Enkeltbillet (bytransport) | 2.40 |
| Månedskort (normalpris) | 50.00 |
| Taxa "Start" (normal takst) | 3.50 |
| Taxa (normal takst, 1 km af vejen) | 1.89 |
| Taxa, 1 times ventetid (almindelig takst) | 25.00 |
| Benzin (1 l) | 1.32 |
Generelt kan Oldenburg ikke klassificeres som en by med høje leveomkostninger, men lønningerne i byen er lavere end landsgennemsnittet med 17 %: 1.816,67 euro mod 2.190,48 euro om måneden (efter skat).
Konklusion
Ejendomsmarkedet ændrer sig konstant under indflydelse af forskellige faktorer, og investorer leder hele tiden efter nye investeringsmuligheder. Tyskland er et af de økonomisk mest stabile lande, her er der stor efterspørgsel på boliger og kommercielle bygninger.
Når der er mangel på udbud på det tyske ejendomsmarked, og markedet ikke kan følge med den stigende efterspørgsel fra købere efter huse og lejligheder, nøjes investorerne med mindre populære investeringsmuligheder eller tager endda risici og investerer i fast ejendom, som de har. ikke tidligere behandlet. Men så snart byggeprojekter i store voksende byer sættes til salg, vender al kapitalisternes opmærksomhed mod dem. En af disse byer er Oldenburg - en by, der er foran snesevis af andre bosættelser i Tyskland i alle indikatorer for investeringsattraktivitet.
