Opkøb af fast ejendom i Tyskland i løbet af de sidste par år er blevet en rentabel investering. Priser og lejepriser for fast ejendom her stiger årligt fra 2 til 6%, afhængigt af den primære eller sekundære karakter af boligmassen, føderalt land. Fast ejendom i Berlin er attraktiv, ikke kun fordi denne by er den næstmest folkerige i Europa, Tysklands hovedstad, et stort økonomisk og finansielt centrum. Berlin er en by med videnskab og kultur, turisme, universiteter og innovative teknologier. Derudover er der alle betingelser for et behageligt ophold.
Berlin ejendomsmarked
Ejendomsmarkedet i Berlin er præget af de samme funktioner som i Tyskland som helhed. Så for eksempel er hovedtræk ved tysk fast ejendom prisstabilitet, uden op- og nedadgående hop. Udlejning af fast ejendom giver lavt udbytte (fra 4 til 7 % om året), men det indebærer minimal risiko og giver en moderat, men stabil indkomst.
Samtidig skal man ikke glemme, at Berlin er en særlig by. Her, sammen med generelle tyske tendenser, er der nuancer, der kun er iboende for ham. Disse funktioner bør kendes og tages i betragtning, når man overvejer muligheder for at købe en lejlighed i Berlin.
Når du vurderer ejendomsmarkedet i den tyske hovedstad, bør du først og fremmest fokusere på priserne. Det skal straks bemærkes, at dette er en af de mest attraktive faktorer.
En simpel sammenligning af priserne på fast ejendom i Berlin med priserne i London, Paris, Rom og andre europæiske hovedstæder viser, at prisen på en kvadratmeter bolig er det halve her - omkring 4.000 euro.
Blandt de største byer i Tyskland er boligpriserne i Berlin de sjettedyreste efter München, Frankfurt am Main, Hamborg, Stuttgart og Düsseldorf.
Denne kendsgerning, selv når man tager i betragtning, at ejendomspriserne i Berlin i 2021 steg med gennemsnitligt 9,6% (dette er det højeste i Tyskland), viser, at der er en vis margin for den videre udvikling af ejendomsmarkedet. Prisforsinkelsen vil vedvare i nogen tid - i hvert fald de næste to år, hvilket åbner muligheder for rentable investeringer.
Berlin giver et valg: fast ejendom fra en udvikler, sekundære boliger, lejligheder og huse for enhver smag og økonomisk formåen. Minimumspriserne starter ved 800 euro. I elite huse i de centrale distrikter af byen og nye bygninger - fra 3000 til 7000 euro per kvadratmeter.
Et andet træk ved det berlinske ejendomsmarked er de store forskelle i boligkvaliteten og priserne på dem i de tidligere sektorer i Vest- og Østberlin.
Østberlin, som bærer præg af DDR's socialistiske arv, tilbyder fast ejendom til lavere priser end i den vestlige del af byen. Du kan stadig købe billige boliger her (fra 800 til 1500 euro pr. kvadratmeter), men man skal huske på, at dens kvalitet og bekvemmelighed vil være meget ringere end lejligheder i Vestberlin.
Prispolitikken er også påvirket af det område, hvor ejendommen er beliggende (der er prestigefyldte og ikke så prestigefyldte), og graden af tilgængelighed af bytransportinfrastruktur. For eksempel udvikler ejendomsmarkedet sig mest aktivt inden for ringen af Berlins bytog (Ring Bahn).
Et slående træk ved ejendomsmarkedet i Berlin er tilstedeværelsen af et stort antal boliger, som blev bygget på kejserens tid. Efterspørgslen efter sådanne huse er stor: på trods af deres alder er de placeret i de centrale distrikter af byen, restaureret, al kommunikation i dem er blevet erstattet med moderne.
Lejligheder i sådanne huse har tykke vægge, højt til loftet, er behagelige at leve, og omkostningerne ved sekundære boliger her kan nå op på 2000 til 3000 euro per kvadratmeter.
En anden forskel i Berlin er, at der er en konstant befolkningstilvækst, især i Pankow- og Lichtenberg-distrikterne, men dens købekraft er ringere end andre megabyer i Tyskland.
85 % af berlinerne bor i lejeboliger. De seneste par år har der været en tendens til at reducere den del af boligmassen, der tidligere var udlejet. Vi taler om tusindvis af lejligheder: Investorer, køber billigere boliger ud, investerer i det, konverterer det til luksuslejligheder og sælger det til velhavende udlændinge.
Dette, såvel som stigningen i lejepriserne (2021 - 11,6 euro, 2021 - 12 euro, 2021 - 12,3 euro per kvadratmeter), får berlinerne til at lede efter billigere boliger i udkanten af byen og sende protester til byadministrationen .
For at reducere manglen på boliger, især økonomiklasse, i Berlin, er det nødvendigt at bestille ti tusinde lejligheder årligt; i 2021 blev der kun givet byggetilladelser til 4.420 genstande.
En af grundene til, at det ikke er muligt at bygge mere, er manglen på jord. Dette førte også til en stigning i jordpriserne. Så i 2021 var gennemsnitsprisen for en grund 480 euro per kvadratmeter, i 2021 steg den til 650 euro.
Interessant fakta. Berlin har ikke et eneste center, hvilket er sædvanligt for de fleste hovedstæder i verden. Efter afslutningen af Anden Verdenskrig og opdelingen af Berlin i to zoner havde hver af dem sit eget center. I øst blev den gamle bydel Berlin-Mitte centrum, i vest - forstaden Charlottenburg. I dag er et nyt centrum af Berlin ved at blive dannet - i området ved Potsdamer Platz.
De vigtigste aktører på ejendomsmarkedet i Berlin er:
- tyske firmaer, der investerer i fast ejendom;
- tyske statsborgere, der ønsker at beholde deres opsparing og modtage en form for stabil indkomst;
- udenlandske investorer; borgere i Den Russiske Føderation udgør 5% af dem.
Tyske banker yder villigt lån til både tyske statsborgere og udlændinge: Renter på realkredit er blandt de laveste i Europa - fra 0,8 til 2 % for tyske statsborgere og 3-5 % - for udenlandske statsborgere.
Administrative afdelinger i Berlin
Berlin er lige i status som en føderal stat, den dækker et areal på 893 kvm. km. Byens administrative-territoriale struktur omfatter 12 distrikter (Bezirk), som igen er opdelt i 95 distrikter (Ortsteile).
Gennemsnitlige ejendomspriser i Berlin (2021)
| Administrativt distrikt | Distrikt | Køb lejligheder, euro/m² | Leje lejligheder, euro/m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenburg Wilmersdorf | Charlottenburg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grunewald Dahlem Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Pankov | Prenzlauer Berg Pankov | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schoneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Reinickendorf | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Hjertet af Berlin"
Mitte-kvarteret ligger i centrum af Berlin på begge bredder af Spree. Det er på samme tid centrum for byens kulturelle, forretningsmæssige, politiske og turistmæssige liv. Under Anden Verdenskrig blev bydelen næsten fuldstændig ødelagt, genopbygningen blev afsluttet i 1990'erne: Friedrichstrasse, Hack Palaces, Reichskancelliet, Alexanderplatz.
Området er fyldt med seværdigheder (Brandenburger Tor, Galeries Lafayette, Museumsøen og andre), restauranter, kabareter, koncertsale. Regeringskontorer er også placeret her.
Ejendomspriserne i området er de højeste i Berlin; den sekundære boligmasses faste ejendom er særligt dyr her. Størrelsen på satserne varierer afhængigt af området og varierer i gennemsnit fra 4800 til 8500 euro pr. Etværelses lejlighed (38 kvm) kan koste fra 200 til 300 tusinde euro.
At leje et boligareal vil koste fra 14-29 euro per kvadratmeter per måned og mere. Så omkostningerne ved at leje en ny etværelses lejlighed ekskl. forsyninger (18 kvm.m) i centrum kan nå 522 euro om måneden, et nyt rækkehus (100 kvm.) - 1850 euro.
Friedrichshain-Kreuzberg
Siden midten af 1960'erne. Kreuzberg-distriktet (Friedrichshain-Kreuzberg) er blevet hovedstaden for ungdomssubkulturelle bevægelser (hippier, skinheads, punkere osv.). Siden da har mange unge og studerende boet her. I 2001 blev den østlige region Friedrichshain annekteret til distriktet.
I dag har den den højeste befolkningstæthed i Berlin - tre gange byens gennemsnit. Det er her, at de fleste natklubber, barer og simpelthen spisesteder, hostels er koncentreret.
70 % af alle nye bygninger (mere end 4.000 lejligheder) i bydelen vil blive bygget i Friedrichshain. Omkostningerne ved en lejlighed i nye bygninger er fra 3 til 6 tusinde euro pr. kvm, på det sekundære marked - fra 2500 til 6500 euro. Så en 2-værelses lejlighed (55,5 kvm) bygget i 1920 koster 292 tusinde euro. Huslejen er fra 12 til 14 euro pr kvm om måneden.
Pankow - stedet, hvor berlinske bohemer bor
Pankow (Pankow) rangerer nummer to blandt distrikterne i Berlin med hensyn til areal og den første med hensyn til befolkning - 400 tusinde indbyggere, for det meste velhavende borgere i Tyskland, etniske tyskere. Bydelen er kendetegnet ved et stort antal pladser, parker, damme og en god økologisk situation. Tidligere boede lederne af DDR i dette område. De fleste af bygningerne blev bygget i første halvdel af det tyvende århundrede, herunder mere end 300 kulturminder.
Ejendoms- og lejepriserne er høje, især i Prenzlauer Berg-området: i nye bygninger - fra 3 til 6 tusinde euro pr. kvadratmeter, i gamle huse - fra 2500 til 4500. Området har potentialet til ledige grunde til byggeri. Lejeprisen varierer fra 10 til 13,30 euro pr. I Pankow-kvarteret vil en etværelses lejlighed (36 kvm) koste 374 euro om måneden, i Prenzlauer-Berg vil den samme lejlighed koste 482 euro.
Charlottenburg-Wilmersdorf - elitecenter
Charlottenburg-Wilmersdorf - et af de mest fashionable områder, rangerer på fjerdepladsen med hensyn til befolkning. Mange butikker, restauranter, hoteller, kontorbygninger er koncentreret her. I bydelen er der Charlottenburg Palace, Det Olympiske Stadion, Berlin Opera.
Det mest prestigefyldte område er Grunewald. Elitehuse ligger ved bredden af søerne Wannsee og Nicholassee i skoven. Arealet af lejligheder overstiger gennemsnittet for byen.
Bygningen er tæt. Nybyggeri udføres kun i premiumsegmentet.
Ejendomspriserne er blandt de højeste i Berlin: For nye lejligheder starter de ved 5.000 euro pr. Prisen for en beskeden toværelses villa med swimmingpool bygget i 2021 (46 kvm) i Wilmersdorf-området er 3544 euro pr. kvm, i Grunewald - fra 6040 euro og mere.
Sekundær boligmasse - fra 4500 til 8500 euro pr. Lejepriser, eksklusive forbrugsregninger, varierer fra 12,41 til 13,90 euro pr.
Spandau
Spandau er det mindst befolkede distrikt i Berlin med de laveste ejendomspriser. Bydelen er placeret væk fra transportforbindelser. Siden 2021 har der været en tendens til, at priserne er steget med 27 %. Så i dag sælges nye lejligheder til priser, der spænder fra 3000 til 6000 euro per kvadratmeter (med fem års kvalitetsgaranti).
Gamle lejligheder - fra 2500 til 4500 euro pr.
At leje en etværelses lejlighed (37 kvm.) bygget i 1900 vil koste 86,50 euro om måneden, svarende til en lejlighed bygget i 1954 - 89 euro.
Området er berømt for sine parker og søer, ideelle forhold for udendørs rekreation. Hvert år samles tusindvis af turister og berlinere her til julemarkedet.
Blandt seværdighederne indtager det tolvsidede Citadel fra det 13.-16. århundrede en særlig plads. og den gamle bydel. Der er også et fængsel for tidligere nazister Spandau.
Steglitz-Zehlendorf
Bydelen Steglitz-Zehlendorf ligger i den sydvestlige del af byen og er en af de mest prestigefyldte. Det bugner af parker, skove, søer. Det er her, villaer, palæer og 5-værelses huse i Berlin ligger.
Søen Grosse Wsee er berømt for sine sejlsportsregattaer og Strandbad Strand, hvor enhver berliner kan slappe af.
I Dahlem er der Berlins Frie Universitet, den botaniske have, det 46 meter lange Bierpinsel-tårn. Der er få byggeprojekter - 9 (til 675 lejligheder). Årsagen er manglen på fri grund til byggeri.
Nye lejligheder sælges til en pris på 4500 euro pr. m2, sekundær boligmasse - fra 3 tusind til 8500 pr. m2.
Ejendomspriserne er højere i Zehlendorf-området. Så en elitevilla (470 kvm) bygget i 2001 vil koste 2 millioner 495 tusinde euro, og en villa bygget i 1922 (310 kvm) - 1 million 249 tusind.
Boliglejen ligger her fra 10,50 til 13 euro pr.
Tempelhof-Schöneberg
Tempelhof-Schoneberg er det næstmest folkerige distrikt beliggende i den sydlige del af Berlin. Dette er et typisk europæisk område: Ikke langt fra centrum kan ejendomsmarkedet tilfredsstille enhver smag: gamle bygninger, luksushuse, rækkehuse, skyskrabere. Priserne for ny boligmasse er derfor 3000-6000 euro pr. kvm. Sekundær boligmasse er billigere: fra 2500 til 4500 euro pr.
Lejeprisen stiger årligt: fra 8,50 euro i 2021 til 12,20 euro pr. meter i 2021
Kulturlivet er rigt - koncertsteder, indkøbs- og underholdningscentre, en zoologisk have, der er også mange butikker, barer, natklubber.
Der er en stor procentdel af studerende unge i distriktet. Niveauet af sikkerhed og tolerance bevises af, at dette er det mest "homoseksuelle" distrikt i Berlin. Det er her, de fleste repræsentanter for ikke-traditionel seksualitet bor, som flyttede til Tyskland fra USA, Anlia, Italien og andre lande.
Det mest aktivt udviklede område er Schöneberg.
Neukölln - Tyrkisk Berlin
Neukolln er Berlins mest multikulturelle bydel og har ry for at være den mest kriminalitetsplagede bydel i byen. Cirka en tredjedel af befolkningen er immigranter fra Tyrkiet, arabiske lande, Polen, Rumænien. Det er også hjemsted for mange unge og studerende.
Ejendomspriserne på økonomiklasse her plejede at være blandt de laveste i Berlin. Siden 2021 har situationen ændret sig, og vækstraten i priser og huslejer oversteg 17 %, hvilket oversteg resten af Berlins distrikter.
I dag har priserne for nye lejligheder her nået niveauet 3000–4500 euro per kvadratmeter, for gamle lejligheder - fra 2000 til 4000 euro.
Huspriser - fra 1200 euro pr kvm. At leje et privat 5-værelses hus (130 kvm) bygget i 2021 vil koste 1650 euro om måneden.
Byggeriet er i gang i bydelen.
Neukölln led næppe af bombningen under Anden Verdenskrig, takket være hvilken et stort antal bygninger fra slutningen af det 18.-19. århundrede har overlevet.
Treptow-Köpenick
Distrikt (Treptow-Kopenick) - det største i Berlin. Befolkningstætheden er den mindste i byen. Det meste af dette perifere distrikts territorium er besat af skove, parker (hvoraf den mest berømte er Treptover), søer og floder.
Et stykke fra centrum har også positive træk: frisk luft, gunstige miljøforhold. Dette gjorde bydelen til et yndet feriested for berlinerne.
Blandt seværdighederne kan vi nævne skulpturerne Molecule Man (symbol på Tysklands forening), et monument for den sovjetiske soldat-befrier.
I Köpenick-området er der et barokpalads, et rådhus, et stort antal caféer, pubber, restauranter.
Ejendomspriserne for sekundær boligmasse adskiller sig ikke meget fra andre bydele - fra 3.000 til 6.500 euro pr. For komfortable nye lejligheder (Köpenick) - fra 4000 til 8500 euro.
Af de perifere distrikter er det her, de største nye bygninger i Berlin er: 38 projekter til 5700 lejligheder. Lejepriser er stadig tilgængelige - fra 8,92 til 11,34 euro pr.
Marzahn-Hellersdorf
Marzahn-Hellersdorf er ikke særlig populær blandt turister, selvom der er Biesdorf Palace Park og Marzahn Park. Dette er et typisk boligområde med typiske panelhuse, som blev bygget i DDR's æra.
Distriktet kaldes ofte det mest russisktalende: Ud over de tidligere borgere i DDR, som studerede russisk i skolen, bor her mange immigranter fra SNG.
Moderniseringen af boligmassen i Marzahn begyndte i 1990'erne.Sekundær boligmasse er billigere her - fra 2.000 til 3.000 euro pr. kvm, nye bygninger er dyrere - fra 2.500 til 4.000 euro.
Huslejen er den mest overkommelige i Berlin, selvom den i 2021 steg med 10,6 %: 8,50-8,60 euro pr.
At købe en boligbygning (150 kvm) bygget i 1982 vil koste 295 tusind euro.
Lichtenberg - "Berlin i miniature"
Berlins østlige bydel Lichtenberg (nær Alexanderplatz) er det hurtigst voksende område i byen. Næsten halvdelen af distriktets befolkning er fra SNG-landene.
Okrug indtager en førende plads i antallet af nye bygninger - der er 2.920 lejligheder per 100 tusinde indbyggere (i byen som helhed - 890).
Bydelen er en lille model af Berlin. Der er lidt af hvert her: forretningsdistrikter, supermarkeder, restauranter, caféer, pubber, Friedrichsfelde Zoo, et gammelt slot, Berlin-Karlhorst War History Museum.
Indkvarteringspriserne svarer til dem i Marzahn-Hellersdorf. Månedlig indkvartering i et tre-etagers hus (154 kvm.) Bygget i 2021 vil koste 1498 euro. Huslejen for boligejendomme i distriktet er i gennemsnit fra 10 til 12 euro pr. m2 pr.
Reinikkendorf - picnic i havnen
Den perifere bydel Reinickendorf ligger i den nordvestlige del af Berlin. Det meste af distriktet er besat af et industriområde, skove og søer. Denne omstændighed påvirker ejendomspriserne i bydelen, de er mindre høje sammenlignet med andre bydele i Berlin: fra 3000 euro pr. kvadratmeter i nye bygninger og 2500-4500 - i den gamle boligmasse.
Byggeriet er lavt: Der er ikke nok fri jord til boligbyggeri.
Af seværdigheder skal nævnes Tegel Palace og Tegel Port kultur- og underholdningscenter. Adskillige boligkomplekser ligger ved bredden af søerne og på Humboldt Island. Omkostningerne ved en lejlighed her er i gennemsnit omkring 3400 tusind euro pr. kvm, husleje - op til 10,35 euro pr. kvm. Det skal bemærkes, at disse indikatorer har en tendens til at stige.
Erhvervsejendomme: risici og funktioner
Berlin (som Tyskland generelt) tiltrækker udenlandske investorer af faktorer som:
- stabilitet og risikominimering - i årtier har den tyske økonomi udviklet sig uden kriser, kollaps i ejendomspriserne;
- orden og overholdelse af love - alle mekanismer relateret til køb, papirarbejde, efterfølgende leasing er finjusteret til automatisme, der er ingen diskrimination eller begrænsninger for udenlandske investorer;
- stabil vækst i ejendomspriserne (det er vigtigt at gribe det øjeblik, før priserne har nået deres højdepunkt);
- tilgængelighed - det er muligt at finde et objekt til investering, med et budget på op til 100 tusind euro, lave renter på lån. Den gennemsnitlige regning for russiske investorer er 200-300 tusind euro per lejlighed.
Statistik viser, at udenlandske statsborgere oftest investerer i:
- kontorer - på grund af stigningen i huslejen faldt rentabiliteten til 3-4% om året;
- detailejendomme - bringer op til 3-4% af indkomsten om året, men der er en nedadgående tendens i rentabiliteten;
- lagerlokaler - op til 5-6% om året;
- bolig til efterfølgende udlejning. Stigningen i boligpriserne har også medført en stigning i lejepriserne, hvorved rentabiliteten spænder fra 5 til 7 % af overskuddet om året.
Således er den mest rentable for investering erhvervsejendomme i Berlin i dag repræsenteret af lejlighedsbygninger: Jeg mener køb af hele huset som helhed, lejligheder på en separat etage eller en separat indgang.
Aktuelle tendenser på ejendomsmarkedet i Berlin indikerer en fortsat vækst i lejepriserne: en stigning i migrationsprocesser, mangel på boliger og ledig plads til byggeri og andre faktorer vil ikke bidrage til deres tilbagegang.
Tysk boligmasse, herunder sekundære, udmærker sig ved høje standarder og kvalitet. Langsigtede lejeaftaler (5 år eller mere) giver mulighed for at forudsige indtægter fra 5 til 7% om året.
En anden type investering, mere rentabel, men også med større risiko, er køb af grunde til opførelse af nye huse; med stigningen i omkostningerne til jord faldt rentabiliteten af sådanne projekter fra 18 til 12% om året.
Den midterste mulighed er, når investoren, efter at have optaget et lån, efter afslutningen af byggeriet af boliger (især små lejligheder på 20-30 kvm) ikke sælger det. I dette tilfælde forbliver huset hos investoren, som udlejer lejlighederne. Lånet refinansieres til en lavere kurs og huslejen dækker alle lånebetalinger.
Lad os opsummere
Indbyggere i SNG's erhvervelse af fast ejendom i Berlin er, under hensyntagen til den nuværende markedssituation, en lovende kapitalinvestering. Den økonomiske gennemførlighed er hævet over enhver tvivl: Priserne i Berlin har endnu ikke indhentet andre europæiske hovedstæder, den tyske økonomi udvikler sig støt, og en politik om at favorisere udenlandske investorer fra regeringen og bankerne er i kraft.
En lejlighedsbygning vil give en stabil garanteret indkomst på 5-7% om året i mangel af risici, salg af hytter - op til 12% med minimal risiko.
Ud over den økonomiske komponent har ejerskabet af Berlin-ejendomme yderligere fordele: Det er behageligt og behageligt at bo i Berlin, og det er lettere for en ejendomsejer at få et visum til flere indrejser til Tyskland eller en opholdstilladelse.
Ejendomspriserne i Berlin afhænger af områdernes prestige. De mest attraktive er Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. Prisniveauet er påvirket af nærheden til centrum og transportforbindelser, boligbyggeriets tid: højere priser på bygninger, der er opført før 1920'erne. og efter 2021
