I de seneste år er boligejendomme i Spanien blevet en rentabel investering for mange russere. Overkommelige priser for spanske boliger, den årlige vækst i værdien af boligejendomme giver ikke kun mulighed for at spare, men også at øge penge, tilbringe en behagelig ferie, erhverve en "sikker havn" i slutningen af livet, give børn og børnebørn en mulighed for at modtage en europæisk uddannelse og erhverve et moderne prestigefyldt erhverv. Derfor er spørgsmålet om, hvordan man køber en lejlighed og lejligheder i Spanien, meget relevant for mange borgere i Den Russiske Føderation, der ønsker at erhverve fast ejendom her.
Ejendomsmarkedet i Spanien: grunde til dets popularitet
Det spanske ejendomsmarked i 2021 fortsætter med at fastholde væksttendenser: det høje tempo i nybyggeri af boliger, stigende ejendomspriser samt en stigning i antallet af transaktioner. I 2021 blev mere end 480 tusinde ejendomme solgt i Spanien, hvilket er 16,7% mere end i det foregående 2021.
Væksten i efterspørgslen efter spansk ejendom blandt udenlandske statsborgere overgår andre EU-medlemslande. Blandt de faktorer, der bidrager til, at udlændinge investerer deres penge i boligejendomme i Spanien er:
- stabil udvikling af den spanske økonomi og en stigning i niveauet og livskvaliteten i Spanien. I begyndelsen af 2021 var BNP-væksten 3,5 %;
- et stort udvalg af boliger, både primær og sekundær materiel;
- respekt for privat ejendom i det spanske samfund;
- muligheden for at få et realkreditlån på gunstige vilkår;
- loyal beskatning;
- stabilt banksystem og sikkerhed ved boligkøb og -salg;
- enkelhed af transaktionsregistreringsproceduren;
- høj rentabilitet af boligejendomme. Væksten i lejepriserne garanterer fra 7 til 9% fortjeneste.
I Spanien tiltrækkes udlændinge traditionelt af dens rige kulturarv, gunstige klima, tilstedeværelsen af badebyer som Marbella eller Ibiza og sunde middelhavskøkken.
Hvad det spanske boligmarked tilbyder
Det spanske boligmarked er ret forskelligartet og er klar til at tilbyde potentielle købere fra udlandet følgende muligheder:
- bylejligheder og lejligheder - apartamento - adskiller sig fra lejligheder ved, at spisepladsen er kombineret med opholdsområdet. Populariteten af denne type boliger er forårsaget af et bredt udvalg af objekter både fra udvikleren og på det sekundære marked, overkommelige priser, minimale vedligeholdelsesomkostninger, muligheden for at udleje boliger;
- villaer - vivienda unifamiliar - parcelhuse med have og pool. Giv maksimal komfort og privatliv. Denne kategori omfatter både ejendomsejendomme i eliteklassen og beskedne huse til 4-5 personer. Kræv konstant pleje og investering af penge;
- rækkehuse - casa adosada - to-etagers huse med en lille have og en swimmingpool til to familier i forstæderne;
- landlige huse med forhaver i det spanske bagland - casa de pueblo. Typisk trænger til reparation eller renovering;
- masia - masia - landejendomme med omfattende jord, vinmarker og olivenlunde.
Rygraden på det spanske boligmarked er sekundære boliger. Mere end 83% af alt salg kommer fra denne sektor.
Spanske nye bygninger - obra nueva, på trods af de højere omkostninger, er fordelagtige, fordi de ikke kræver større reparationer i årtier.
Hvordan en udenlandsk statsborger kan vælge en lejlighed eller et hus i Spanien
Hvor man køber boligejendom i Spanien, bestemmer hver køber for sig selv, baseret på subjektive og objektive årsager. Nogen vil have en villa ved havet, og nogen vil have en lejlighed i Madrid eller Barcelona.
Under alle omstændigheder, før du begynder at søge efter passende muligheder, bør du klart definere regionen, studere den omhyggeligt og om muligt besøge stedet.
Du kan søge efter en ejendom på egen hånd, eller du kan straks kontakte ejendomsmæglere, ejendomsselskaber for at få hjælp.
Du skal starte din søgning med et bekendtskab med de store spanske ejendomsmæglersider. Disse sider sender tusindvis af annoncer fra enkeltpersoner hver dag, her kan du også finde information fra professionelle bureauer og få en generel idé om efterspørgsel og priser.
- https://www.idealista.com er den største side med en database med mere end 1,3 millioner ejendomme i hele Spanien. Siden understøtter det russiske sprog. Udfører regelmæssig overvågning af ejendomspriserne i Spanien;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - den næststørste portal i Spanien med et tilbud på 1,2 millioner objekter;
- https://www.habitaclia.com/ - den mest populære hjemmeside i Catalonien;
- andre websteder: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ osv.
Det skal dog bemærkes, at når du foretager et køb, kan du ikke undvære hjælp fra fagfolk - en advokat eller et særligt bureau. De fleste ejendomsselskaber og agenturer har også deres egne sider: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/ osv.
Spanske ejendomspriser
Udgifterne til primær og sekundær bolig i Spanien i 2017-2018 fortsatte med at vokse. Den gennemsnitlige pris på "sekundære boliger" i Spanien i begyndelsen af 2021 udgjorde 1.733 euro pr. m.
Dannelsen af boligpriser er påvirket af faktorer såsom tilhørsforhold til en provins eller region, afstand fra havets kyst, infrastrukturudvikling, opførelsestidspunkt for strukturen og materialer, der anvendes i byggeri, område og landskabspleje, tilstedeværelsen af en garage, jord , etc.
Lederskab i væksten i boligudgifter blev fanget af:
- Baleariske Øer - 15,1 %,
- Malaga - 13,3 %
- Catalonien - 10,5 %,
- De Kanariske Øer - 7,5 %,
- Madrid - 6,9 %
- og La Rioja - 6,2%.
Traditionelt de dyreste byboliger i Barcelona og Madrid. Mesterskabet på trods af de politiske omvæltninger i Catalonien og et lille fald i priserne holdes trygt af Barcelona.
I andet kvartal af 2021 var den gennemsnitlige kvadratmeterpris her 4400 euro. De dyreste områder i Barcelona er Sarrià-Sant Gervasi (5340 euro), Eixample (5120 euro), Les Corts (5071).
Madrid ligger tæt på Barcelona. Så i det 21. distrikt i Madrid er den gennemsnitlige pris pr. m var 3759 euro. De højeste priser er registreret i eliteområdet Salamanca (5930 euro), aristokratiske Chamberí (5202 euro), det gamle forretningscenter i Chamartín (5007 euro) og det historiske Centro (4987 euro).
De laveste priser er i arbejdsområdet Villaverde (1.578 euro), den sovende Puente de Vallecas (1.733 euro) og Madrids Chinatown - Usera (1.893 euro).
Gennemsnitspriser for boligejendomme i byer i Spanien
| By | Pris for 1 kvm (euro) | Prisvækst for 2018 (%) | Prisvækst for 2. kvartal 2018 (%) |
|---|---|---|---|
| Ibiza (Baleariske Øer) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Barcelona | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Madrid | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Bilbao | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Malaga | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Sevilla | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Santander | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Valencia | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Tarragona | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Salamanca | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Zaragoza | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Cordoba | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Valladolid | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Alicante | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Ciudad Real | 1088 | -2,9 | -0,2 |
Situationen med priser på boligejendomme i provinserne i det spanske kongerige kan være diametralt anderledes - det hele afhænger af regionens popularitet, tilgængeligheden af udbud og efterspørgsel.
Interessant fakta. I 2021 blev de fleste boligejendomme (7.215) solgt i Andalusien (Costa del Sol). Den største salgsvækst siden 2021 - 44% - blev registreret i Castilla-La Mancha.
Blandt de mest populære provinser blandt udlændinge er:
- Baleariske Øer. De vigtigste trumfkort er solen og havet med smukke strande. På øen Ibiza starter priserne for villaer fra 400 tusind euro, med jord - fra 1 million euro. En lejlighed med to soveværelser nær stranden - fra 220 tusind euro. Priserne på øen Mallorca er også høje - 2809 euro pr. m i Palma. En lejlighed ved havet vil koste 300 tusind euro. På Menorca - fra 1814 euro per kvadratmeter (Mahon). En lille lejlighed - fra 200 tusind euro, en villa - fra 420 tusind euro.
- Catalonien. Dette er en af de rigeste regioner i Spanien, som altid har tiltrukket sig opmærksomhed fra borgerne i Tyskland, Storbritannien, hvilket også påvirkede priserne.Nord Catalonien eller Costa Brava (Wild Coast) er berømt for sine naturlige landskaber, kulturelle attraktioner og shopping. Nye villaer her kan købes fra 1,5 millioner euro, lejligheder ved havet - fra 300 tusind euro, et landhus - fra 800 000. Det sydlige Catalonien tiltrækker elskere af strandferie (Costa Dorada), vin og gourmetkøkken. Priserne starter ved 150.000 euro for lejligheder ved kysten, for et landhus med en grund - fra 180.000 euro.
- Madrid. Populariteten af storbyprovinsen skyldes dens nærhed til Spaniens hovedstad. Priser for 1 kvm. m af boliger spænder fra 802 til 4622 euro.
Valencia. Costa Blanca ved Middelhavskysten er berømt for luksusejendomme til priser, der spænder fra 200-400 tusinde euro og mere. Syd for Alicante kan en lejlighed ved havet købes for 60-80 tusinde euro (Torrevieja), et hus i en landsby - fra 120 tusinde euro.
- Murcia. Regionen er berømt for frugt og grøntsager, øde strande, vilde landskaber. Hus i en landsby med jord - 170 tusind. Den gennemsnitlige pris for 1 kvadratmeter var 1027 euro. Rækkehuse i gamle kvarterer kan købes for 100 tusind. I de fleste byer i provinsen er priserne lavere, og i de første to kvartaler af 2021 faldt priserne med 0,5%. Så i Alguazas 1 sq. m koster 509 euro, og i Mula - 517.
- Andalusien. De østlige regioner af provinsen er tiltrukket af solrigt vejr og lave priser. Indkvartering på kysten starter ved 100.000 euro, i baglandet - 80.000. Det centrale Andalusien - Costa del Sol er et populært feriemål for europæere. Lejligheder på kysten kan købes fra 200 tusind euro, en villa - fra 750 tusind. Et hus væk fra havet koster fra 200 tusind.. Det vestlige Andalusien - Atlanterhavskysten - tiltrækker surfere. To-værelses lejligheder her koster fra 300 tusind euro.
- "Det grønne Spanien" - Galicien, Asturien og Cantabrien. Dette er Spaniens nordvestlige kyst med vilde strande og rigelige fisk og skaldyrsfangster. Det regner ofte her, og der er få turister. Et traditionelt landhus lavet af vilde sten koster 80 tusinde euro, en komfortabel lejlighed ved kysten - 140 tusinde euro.
- Castilla-La Mancha (gennemsnitspris pr. 1 m2 - 906 euro), Extremadura (920 euro) og Castilla-León (1182 euro) er fastlandsregioner i Spanien, hvor stigningen i priserne på boligejendomme er minimal eller endda negativ. De tiltrækker elskere af afmålt liv på landet.
Proceduren for køb af fast ejendom i Spanien: grundlæggende trin
Når valget er truffet, skal følgende trin tages:
- kontrollere genstandens juridiske renhed. Når du køber en "primær" - registrering af objektet med statslige myndigheder og Declaracion de obra nueva eller en tilladelse til opførelse af objektet. Ved køb af en "sekundær bolig" - ejerskab af fast ejendom, et uddrag fra statsregistret om fravær af beslaglæggelse af fast ejendom, en kvittering for betaling af den årlige skat med et matrikelnummer;
- reserver en ejendom i 2 måneder: betal et depositum - depositum på 3 til 10 tusinde euro (10% af beløbet) og indgå en reservekontrakt med en ejendomsmægler, når du køber et andet hjem eller med et udviklerfirma, når du køber et nyt bygning. Kontrakten skal afspejle transaktionsbeløbet og depositumsbeløbet, betalingsformen og -betingelserne, en beskrivelse af salgsgenstanden, vilkårene for opsigelse af transaktionen osv.;
- åbne en konto i en af bankerne i Spanien;
- få et NIE-certifikat. For at få et dokument skal du give et pas og en aftale om reservation af fast ejendom;
- bruge et bankpantebrev om nødvendigt.
Hovedtransaktionen finder sted i nærværelse af en notar (i tilfælde af realkreditlån, også en bankrepræsentant). Det er muligt at lave en handel gennem købers fortrolige.
Underskrivelse af en salgskontrakt
Sælger skal fremlægge dokumenter, der bekræfter hans rettigheder, køber betaler det aftalte beløb og afgifter, modtager nøglerne til ejendommen. Efter den gensidige underskrivelse af salgskontrakten modtager parterne bekræftede kopier, og efter 2-3 dage kontraktens originaler - Escritura publica.
Den sidste akkord: oplys registrering af transaktionen
Den nye ejer skal betale stempelafgifter inden for en måned og registrere ejendommen i statens ejendomsregister - Registro de propiedad og modtage et ejendomsdokument - et uddrag. Proceduren tager i gennemsnit 2-3 måneder.
Ekstra omkostninger til tinglysning
Når du køber fast ejendom i Spanien, bør du være forberedt på yderligere økonomiske omkostninger, ud over dem, der var fastsat i salgskontrakten. Blandt dem:
- skatter. Hver køber af fast ejendom i Spanien skal betale skat. Dens størrelse afhænger af den region, hvor aftalen blev indgået. Ved køb af ny bolig - moms (op til 10% af transaktionsbeløbet).
Hvis boligen er af sekundær bestand, skal du betale ITP-afgiften - ved overdragelse af ejendomsrettigheder. Dens størrelse spænder fra 6% i Alava til 10% i Valencia.
Alle boligejere skal betale en årlig ejendomsskat - IBI, afhængigt af regionen, varierer dens størrelse fra 0,4 til 1,16% af matrikelværdien. I gennemsnit er det fra 200 til 800 euro.
- stempelafgift - 1% af transaktionsbeløbet;
- offentlige gebyrer - 0,5-0,7%;
- betaling for notartjenester - 1,2-1,5% af transaktionsbeløbet;
- betaling for ejendomstjenester - fra 3 til 20%;
- betaling for tjenester fra en advokat - 1%.
Hvor meget vil det koste at vedligeholde en ejendom i Spanien?
Ud over at betale årlige skat skal husejere betale månedlige forsyningsregninger. Deres størrelse afhænger af boligens kategori og den region, hvor den er placeret. Desuden er nogle af dem ikke afhængige af, om ejerne boede i lejligheden eller ej.
Dette er en kommunal skat på affaldsindsamling (fra 100 til 200 euro om året), en månedlig betaling for tilslutning til elnettet, vandforsyning (10-15 euro hver).
Hvis der er en kollektiv zone (communidad) - en fælles pool, gårdhave, en elevator, parkering osv. - skal du betale yderligere 300 til 500 euro om året for deres vedligeholdelse.
Vedligeholdelse af en parabol vil koste 120 euro om året, internet (30 Mbps) - 43 euro om måneden.
En anden del af omkostningerne er relateret til opholdstidspunktet og mængden af forbrugte tjenester: vand, elektricitet, gas osv. En kubikmeter vand i Spanien koster 0,6 euro, en gasflaske - fra 17 til 30 euro, elektricitet - fra 0,122 til 0,144 euro pr. kW.
Omtrentlig beregning af årlige forsyninger for en familie på fire (i euro):
| Tjenester | Villa 130 kvm, have, fælles pool, sikret område | Lejlighed 100 kvm. 2 soveværelser, 2 badeværelser, køkken, terrasse |
|---|---|---|
| Ejerlejlighedsbetaling | 500 | 150 |
| Havevedligeholdelse (pr. år) | 2600 | - |
| Vand (pr. år) | 500+120 | 120+120 |
| Gas (8 cylindere om året) | 240 | 240 |
| El (500 kW / måned) + vedligeholdelse | 900+180 | 900+180 |
| Forsikring | 300 | 180 |
| Internettet | 516 | 516 |
| TV antenne | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Opvarmning i forskellige regioner i Spanien udføres og betales på forskellige måder. Ved brug af centralvarme fra november til marts er beregningen baseret på den forbrugte gas, mens betalingen kan variere fra 100 til 300 euro om året. For nylig, i opførelsen af nye boliger i Spanien, er centralvarme blevet opgivet.
Hvad skal man kigge efter, når man vælger bolig
Når du vælger en ejendom til køb i Spanien, skal flere regler følges:
- gøre dig bekendt med detaljerne i lokal ejendomslovgivning. Den bedste mulighed er at hyre en lokal ejendomsadvokat, som er uafhængig af ejendomsmægleren eller sælgeren, samt en professionel oversætter;
- ikke at udarbejde juridiske dokumenter uden deltagelse af en advokat, ikke at underskrive dem uden oversættelse til russisk og godkendelse af en juridisk konsulent;
- bruge tjenester fra en kompetent bygningsinspektør uafhængig af sælgeren eller agenturet;
- omhyggeligt analysere placeringen af anlægget, infrastrukturudvikling, tilstedeværelsen af upålidelige naboer, nærhed til stranden osv.;
- tage højde for, at genstande over 15 år har brug for yderligere udgifter til reparationsarbejde;
- stol ikke på billeder på webstedet eller historierne om en ejendomsmægler - det er bedre at lave en studietur og se alt med dine egne øjne;
- skynd dig ikke at købe, men vej alt omhyggeligt.
Derudover bør du klart definere formålet med at købe et objekt: til leje eller til personligt ophold. Til lejlighedsvis bolig er det bedre at købe en lejlighed, til udlejning - et hus ved kysten.
Hvilke spørgsmål stiller russere oftest om køb af spansk fast ejendom?
Når de køber fast ejendom i Spanien, står russiske borgere ofte over for visse vanskeligheder. Overvej et par typiske spørgsmål, som russere ofte søger svar på.
Får russiske statsborgere ret til opholdstilladelse, når de køber en lejlighed eller et hus i Spanien?
Borgere i Den Russiske Føderation, der har købt fast ejendom i Spanien til en pris på 500 tusind euro og mere, bliver automatisk medlemmer af Golden Residence Permit-programmet.
Investoren selv og hans familiemedlemmer (inklusive økonomisk afhængige forældre og børn under 26 år) får ret til en opholdstilladelse i Spanien med alle de deraf følgende muligheder: arbejde, modtage uddannelse og lægehjælp, visumfri indrejse mv.
Efter 5 år kan ejendommen sælges, men opholdstilladelsen består, så efter 10 år kan du søge om spansk statsborgerskab.
Hvilken slags visum har en borger i Den Russiske Føderation brug for for at komme til Spanien for at inspicere en lejlighed?
Spanien har underskrevet Schengen-aftalen. Der er ikke underskrevet en visumfri aftale mellem Den Russiske Føderation og Schengen-landene, og for at komme til Spanien skal du derfor have et kortvarigt Schengen-visum med én indrejse eller et Schengen-multivisum (og ikke kun et spansk) .
Giver det mening, når man køber fast ejendom, at forhandle om det "sekundære" i Spanien?
I Spanien er forhandlinger på markedet et almindeligt og yndet tidsfordriv. Når det kommer til "sekundær bolig", så kan du med den rigtige tilgang til erhvervslivet reducere startprisen med 10-15%. For at gøre dette skal du være opmærksom på de reelle priser på ejendomsmarkedet, at have fuldstændige oplysninger om det foreslåede objekt, at kende dets fordele og ulemper, der kan bruges, når du forhandler. For eksempel urolige marokkanske naboer, renoveringsbehov, afstand fra kommunikation osv. I dette tilfælde er det vigtigt at få sælgeren til at føle, at køberen har seriøse intentioner og ikke bør miste ham, fordi han vil købe en lejlighed fra en konkurrent.
Kan en udlænding forvente at modtage et realkreditlån i Spanien, og hvad bliver kursen i dette tilfælde?
Udlændinge, herunder borgere i Den Russiske Føderation, har ret til realkreditlån i Spanien og på meget gunstige vilkår: ikke i rubler, men i euro.
Ny lovgivning gjorde det muligt at øge lånet til 80 % af værdien af fast ejendom. Samtidig anvendes faste renter - 3,63-3,93%, flydende - 1,96-2,6% og blandede - 2,43-2,5% renter. En række fordele tiltrækker også udlændinge til Spanien: Gunstige tilbagebetalingsbetingelser for lån - fra 5 til 30 år, ret til førtidig tilbagebetaling af lån mv.
Lad os opsummere
Russiske borgere har mulighed for at bruge retten til frit at købe fast ejendom til beboelse og ikke-beboelse i Spanien og investere deres penge rentabelt. Det spanske ejendomsmarked er klar til at tilbyde objekter til salg for enhver smag og pengepung. Samtidig kan udenlandske statsborgere regne med at få et realkreditlån på favorable vilkår.
En anden behagelig bonus, som køb af en lejlighed i Spanien giver, er muligheden for at få en opholdstilladelse, og om 10 år, statsborgerskab i Spanien for investoren og hans familie, med forbehold for at investere mindst 500 tusind euro i spansk fast ejendom.
På jagt efter et hus eller lejlighed, såvel som udførelsen af en transaktion, er det tilrådeligt at ty til hjælp fra professionelle advokater og bruge tjenesterne fra en professionel oversætter. Transaktionsregistreringsproceduren er enkel. Samtidig pålægger køb af en lejlighed eller et hus i Spanien visse forpligtelser: det er nødvendigt at betale skat og betale forsyningsregninger.
