I nutidens ustabile verden er fast ejendom et af de mest succesrige investeringsobjekter. Og et af de bedste lande til sådan en aftale er Spanien. I dag er det faktisk svært at finde en anden stat, hvor den smukkeste natur og rige kulturarv ville være så harmonisk kombineret med en udviklet infrastruktur og økonomi. Den ideelle mulighed er at købe ejendom i Spanien ved havet. Overvej, hvad køberen har brug for at vide, og de vigtigste funktioner, der er typiske for salgs- og købstransaktionen i dette pyrenæiske land.
Nogle oplysninger om boligmarkedet i Spanien
Krisen, der fandt sted i 2008-2021 i dette segment af det spanske marked, er allerede glemt. I dag er dets oprindelige folk vendt tilbage til strømmen af investorer. Væksten i det samlede antal transaktioner begyndte allerede i 2021. Så var det 4 pct.
I det næste år - 2021 - stoppede værdien af denne indikator ved mærket plus 11%. Efter 12 måneder nåede den en værdi på 14%.
Så aftog væksthastigheden. I 2021 var det 14,6 pct. Statistikken for 2021 bliver mere beskeden. De fleste investorer har holdt en pause på grund af den catalanske folkeafstemning om løsrivelse fra Spanien. Men der er ingen tvivl om årets plus.
Ifølge oplysninger offentliggjort af National Institute of Statistics of Spain blev der i første kvartal af 2021 solgt 134.705 ejendomme, hvoraf 16,7% blev erhvervet af udlændinge.
For at købe bolig i Spanien søger briterne oftest. Men på det seneste har franskmændene, belgierne og skandinaverne gjort seriøs konkurrence om dem. Hvad angår vores landsmandsinvestorer i oversøisk fast ejendom, købte de fleste af dem i år fast ejendom i Spanien.
Det spanske riges vigtigste kyster
Ejendom beliggende på en af følgende kyster er i størst efterspørgsel blandt købere:
- Costa Dorada (gyldne kyst - russisk) er kysten af Det Baleariske Hav, der strækker sig 200 km fra nord til syd fra byen Vilanova i la Geltrú til Alcanar. Det er domineret af blide og lange sandstrande. Den mest efterspurgte i denne region er fast ejendom til rekreation og turisme.
- Costa Brava (barberet, stenet, vild kyst - russisk) - den nordlige kyst af provinsen Catalonien, der strækker sig fra byen Blanes til grænsen til Frankrig. Boligpriserne i denne region er ret høje, da dens økonomi er en af de mest udviklede i Spanien.
- Costa del Sol (solens kyst - russisk) er den sydlige del af Middelhavskysten, som strækker sig fra Gibraltarstrædet til byen Malaga. Den lokale by Marbella er hjemsted for den mest prestigefyldte ejendom i Spanien.
- Costa Blanca - på russisk "hvide kyst". Dette er middelhavsstriben i provinsen Alicante. Det er her, de mest overkommelige ejendomstilbud på hele Middelhavskysten mødes.
Hvor og hvordan man bedst leder efter tilbud
For at finde den bedste mulighed for at købe fast ejendom på den spanske kyst, kan russere bruge internettets muligheder. Desuden offentliggøres de nødvendige oplysninger ikke kun på ejendomsmæglernes internetressourcer, men også på webportaler med annoncer fra enkeltpersoner og professionelle agenter.
Lad os kort liste dem op.
- Milanuncios og Vibbo (tidligere segundamano) er analoger af den indenlandske hånd-til-hånd. Annoncer for salg af en lang række genstande, herunder fast ejendom, offentliggøres her.
- Habitaclia er et populært sted især i Catalonien, men viser information for alle regioner. I øjeblikket overstiger dens base 300.000 genstande.
- Fotocasa - i dag via denne internetressource er mere end 1,2 millioner ejendomsobjekter sat til salg i hele Spanien. Hver dag suppleres dens database med omkring 8 tusinde nye annoncer.
- Idealista - omkring 10 tusinde nye annoncer offentliggøres her hver dag. Generelt indeholder denne webportals database mere end 1,3 millioner objekter også over hele landet.
Hvad er proceduren for at købe fast ejendom i Spanien?
Varigheden af køb af et privat hus eller lejlighed i en ny bygning er cirka 3 måneder. Denne procedure omfatter følgende trin:
- åbning af en spansk bankkonto;
- opnåelse af et NIE-identifikationsnummer. Det er analogt med det indenlandske TIN;
- udvælgelse af et objekt;
- underskrivelse af en foreløbig salgskontrakt. Oplysninger om, hvem der sælger den valgte bolig, er indrykket i annoncen. Ved at bruge disse oplysninger er det nødvendigt at komme i kontakt med ejeren af den faste ejendom, der sælges, og underskrive en sådan aftale med ham. Derefter betaler køber et depositum til sælgers konto - omkring 10% af prisen på objektet;
- at ansøge om et realkreditlån (hvis nødvendigt);
- underskrive den endelige aftale i nærværelse af en notar;
- køberen overfører det resterende beløb til sælgeren;
- tinglysning af fast ejendom i registro de propriedad - ejendomsregistret.
Dette emne behandles mere detaljeret i artiklen "Køb bolig i Spanien".
Liste over dokumenter
For at åbne en konto i en spansk bank skal en russer have:
- internationalt pas;
- personlig indkomstopgørelse (maksimalt i 2 kalenderår). I Den Russiske Føderation er dette 2-personlig indkomstskat;
- attest fra det aktuelle tjenestested med angivelse af navn, stilling og løn.
En borger, der ikke officielt arbejder nogen steder, skal bekræfte lovligheden af midlernes oprindelse på nogen måde: give en kontrakt om salg af en garage, bil, fast ejendom osv.
For at få en NIE, skal du bruge følgende papirer:
- internationalt pas;
- et udfyldt spørgeskema, som angiver personlige data;
- 2 farvefotos 3 × 4 cm;
- booking eller kopi af billetter til returflyvningen fra Spanien;
- foreløbig aftale om reservation af en fast ejendom her i landet;
- kontoudtog, der bekræfter det faktum, at køberen har midler i det beløb, der er nødvendigt for transaktionen (mindst 30% af den kontraktmæssige værdi af den erhvervede ejendom);
I øvrigt giver køb af en bolig mulighed for at få en opholdstilladelse i Spanien. Men det er emnet for en anden artikel.
Niveauet af ejendomspriserne i Spanien på kysten
Boliger ved havet i Spanien er anderledes - bungalows, rækkehuse, villaer, huse, studier og lejligheder. Omkostningerne er påvirket af følgende faktorer: Nærhed til stranden, ejendomstype, byggeår og provins. Lad os se nærmere på situationen efter region.
- Du kan købe billig ejendom ved havet i Spanien på Costa Blanca. Historisk set koster boliger i denne region, uanset type, lidt mindre end gennemsnitsværdien af denne egenskab i landet. Priserne for lejligheder og studier med havudsigt her er omkring 40-50 tusinde euro.
- Objekter på Costa Brava vil være dyrere. Her er prisen på fast ejendom ikke mindre end 150.000 euro. For at opnå retten til at ansøge om et resident investorvisum (dette er meget vigtigere end en opholdstilladelse), skal du gennemføre en salgs- og købstransaktion for en genstand til en værdi af mindst 500.000 euro.
- I Costa Dorada-regionen når prisen på 1 boligkvadratmeter op på næsten 1.500 euro. Men sammenligner du med Costa Brava, kan du købe fast ejendom her til en mere overkommelig pris. Så for 130.000 euro i byen Salou kan du finde en meget god mulighed for en lejlighed. De tilbyder også lejligheder til køb. Eksempelvis denne boligtype med 2 soveværelser og udgang til en terrasse på 70 kvm. m i midten af IV kvartal 2021 kan købes for 89.000 euro.
- Nu et par ord om fast ejendom på Costa del Sol. Faktisk er det opdelt i to kategorier: med en høj pris for boliger og dens betinget gennemsnitlige omkostninger. Som standard inkluderer den første type objekter placeret på den såkaldte Golden Mile.Her koster smarte 3-værelses lejligheder intet mindre end 780.000 euro. Udbuddene af boliger i mellempriskategorien er meget få. Sælgere i feriebyen Estelona udviser relativ loyalitet over for kunderne. I et boligkompleks beliggende i kort afstand fra havet med fælles pool, kan du købe en lille lejlighed til “kun” 98.000 euro.
Værdien af det spanske regionale boligmarked bestemmes ikke kun af omkostningsegenskaberne for ny eller sekundær ejendom. Hvis vi objektivt betragter alle de prestigefyldte feriesteder i landet, er ingen anden region i stand til at konkurrere med Costa del Sol med hensyn til levestandard og servicekvalitet.
Købsudgifter og ejendomsskatter
Omkostningerne ved denne procedure varierer fra 6-11% af prisen på objektet. Listen over udgifter ser således ud:
- hvis bolig købes på det primære marked, skal der betales skat:
- stempelafgift (IAJD, AJD) - fra 0,5 til 1,5%;
- IVT (spansk version af russisk moms) - 10%;
- når købsgenstanden er en sekundær bolig, betales ITP - en skatteafgift ved overdragelse af fast ejendom på 6-10%;
- anmodning om Nota Simple (objektstatus) - 9 € plus oversættelse. Dette dokument indeholder oplysninger om den nuværende ejer af fast ejendom, om eksisterende gæld og byrder samt en kort beskrivelse af lokalerne (antal værelser, optagelser osv.);
- notartjenester - fra 0,03 til 0,45%;
- registreringsomkostninger - fra 0,02 til 0,175%.
For dem, der er interesserede i dette emne, anbefaler vi, at du gør dig bekendt med artiklen "Ejendomsskat i Spanien".
Et par tips til købere
For at minimere risikoen for at tabe penge, når du køber fast ejendom i Spanien, bør du følge råd fra eksperter på boligmarkedet:
- du er nødt til at udarbejde en salgskontrakt ved at kontakte en professionel ejendomsmægler for tjenester; for pålidelighed er det også tilrådeligt at involvere en advokat;
- bed den person, der ledsager transaktionen - en advokat eller ejendomsmægler - om at beregne de sandsynlige ekstra skatteomkostninger. Det er muligt, at beløbet i rubler eller i udenlandsk valuta ikke passer dig, og transaktionen skal opgives;
- for at udelukke mulige uforudsete situationer, spørg, hvor meget det vil koste at indsende en årlig erklæring til din kommune for ejet fast ejendom;
- for at identificere alle mulige mangler ved den købte genstand, når du inspicerer den, skal du ty til en byggeinspektørs tjenester. Men sørg først for, at han ikke er tilknyttet et bureau eller en sælger;
- kan det være overflødigt at tjekke naboerne for tilstrækkelighed. Hvis det er muligt, bør du finde ud af, hvem der bor i de nærliggende huse eller i din entré.
Sådan sælger du en ejendom i Spanien
For russere at sælge deres spanske fast ejendom, er det bedst at underskrive en samarbejdsaftale med et specialiseret agentur. I dette tilfælde vil salgsordningen se sådan ud:
- Sender en ansøgning til et ejendomsselskab.
- Agenturets specialister inspicerer objektet og bestemmer dets markedsværdi.
- Der udfærdiges en fuldmagt i modpartsselskabets repræsentants navn.
- Kunden sender en pakke med nødvendig dokumentation til virksomheden.
- Der træffes foranstaltninger for at reklamere for objektet og finde en køber.
- Der underskrives en foreløbig kontrakt med den, der har tilkendegivet ønske om boligkøb, hvorefter der opkræves et reservationsdepositum.
- Datoen for kontakt til notarkontoret for registrering af transaktionen aftales.
- På den aftalte dag ankommer ejeren af objektet til Spanien, eller hans repræsentant afslutter transaktionen
- Overførsel af penge fra køber.
- Det modtagne beløb, minus bureauets honorar og skatter, overføres af repræsentanten til klient-sælgerens bankkonto.
Dette emne er dækket mere detaljeret i artiklen "Sådan sælger du fast ejendom i Spanien".
Konklusion
Oftest foretrækker russiske købere af spansk fast ejendom ejendomme beliggende i kystområder. Denne tilgang skyldes stabiliteten i økonomien i disse regioner og generelt udviklingen af infrastruktur, der er karakteristisk for ferieområder.
Du kan finde et objekt, der passer til alle parametre i begge typer markeder - primære og sekundære. For at minimere risikoen for at tabe penge er det værd at bruge tjenester fra et ejendomsselskab og en byggeinspektør. Køber skal desuden være opmærksom på, at han udover de direkte kontante omkostninger forbundet med afregningen med sælgeren af ejendommen skal betale en række afgifter. Og han bliver først den fulde ejer af den erhvervede bolig, efter at transaktionen er registreret i det relevante statsregister i Spanien. Dette vil tage omkring 3 måneder.
