Det særlige ved det spanske ejendomsmarked er tilstedeværelsen af et særligt segment, der kontrolleres af lokale finansielle institutioner. Der er tale om konfiskerede og pantsatte ejendomsgenstande, der blev beslaglagt hos ikke-betalere som gældsafdrag. Køb af sådanne boliger betragtes som den mest rentable investering af penge. Hvordan man køber ejendom fra en bank i Spanien, vil vi overveje nedenfor.
Hvad er spansk realkreditejendom
Som nævnt ovenfor er fast ejendom fra en bank sikkerhed, beslaglagt hos debitorer på lån til dækning af gældsforpligtelser. Hvor kom et sådant segment fra på markedet? Faktum er, at byggesektoren i landet i tiden før krisen udviklede sig i et hurtigt tempo. Spanske boliger var efterspurgt, et stort antal købs- og salgstransaktioner blev indgået hver dag, og der blev udstedt mange realkreditlån.
Krisebølgerne, der dækkede Den Europæiske Union, førte til kollapset på de finansielle markeder, en stigning i antallet af arbejdsløse borgere, hvilket betød en stigning i antallet af misligholdte lån. Som kompensation for tabene begyndte bankerne at beslaglægge sikkerheder fra låntagere og sælge dem til en reduceret pris. Da der var mange debitorer, bidrog antallet af beslaglagte genstande til skabelsen af et helt markedssegment.
I øjeblikket er ikke kun lejligheder på det sekundære marked sat til salg, men også nye lejligheder, da der blev udstedt mange lån til boligkomplekser under opførelse.
De fleste spanske banker har allerede deres egen ejendomsafdeling i bemandingstabellen, som beskæftiger sig med salget af den beslaglagte ejendom.
Artiklen "Køb fast ejendom i Spanien" hjælper dig med at studere i detaljer proceduren for køb af bolig i dette land og ikke kun fra banker.
Fordele og ulemper ved belånt fast ejendom i Spanien
Før du køber belånt fast ejendom, bør du afveje alle fordele og ulemper ved en sådan transaktion. Lad os bemærke fordelene ved et sådant køb:
- Reducerede omkostninger til objekter. Sådanne fast ejendom sælges med en rabat på 30-40% fra den oprindelige pris. Nogle gange når rabatten op på 80%.
- Finansiering af flertallet af banker til erhvervelse af belånt fast ejendom, det vil sige registrering af et realkreditlån til køber. På grund af dette sælger den finansielle institution ikke kun de arresterede lejligheder, men giver også fuld refusion i tilfælde af manglende betaling, da omkostningerne ved sådanne boliger vil stige betydeligt om et par år.
- Forhandlingsmulighed. På trods af, at sælgeren er en kreditorganisation, var der ingen, der annullerede forhandlingen om omkostningsreduktion. Det bliver muligt at købe bolig til en lav pris, selv under hensyntagen til behovet for reparationer. Som udgangspunkt er de offentliggjorte startpriser lidt højere end dem, banken er klar til at sælge ejendommen til.
Det er vigtigt at være opmærksom på ulemperne ved et sådant opkøb. En vurdering af de eksisterende ulemper vil give dig mulighed for at afgøre, om det overhovedet er værd at involvere sig i bankejendomme. De negative aspekter af transaktionen omfatter følgende:
- Næsten al bankejendomme kræver renovering, oftest kapital efterbehandling. Dette er en af årsagerne til de lavere boligudgifter.
- Ofte betyder 100 % finansiering af købet fra banken en forhøjelse af lånerenten.
- Ved at sælge fast ejendom på et realkreditlån er banken klar til en handel kun på betingelse af, at kunden får et lån inden for sine mure, selvom forholdene i et andet kreditinstitut kan være mere rentable.
- Den nye ejer skal stå for den eksisterende gæld på forsyningsregninger. Når panteemnet beslaglægges, skal alle personlige konti annulleres, men i praksis er det ikke altid tilfældet.
- Evnen til kun at købe fast ejendom, mens dens juridiske status bevares. Hvis det fx er en lejlighed, kan den kun bruges som beboelsesrum. For ikke at komme i rod under transaktionen, bør du omhyggeligt studere vilkårene i købs- og salgsaftalen.
Hvad du skal være opmærksom på
Før du køber en lejlighed fra en bank, anbefales det at finde ud af:
- Overholder lokalernes tekniske tilstand statslige standarder?
- Er der gæld på forsyningsregninger.
- Kvaliteten af de leverede forsyninger, eksisterende problemer med vandforsyning, el mv.
- Er den tidligere ejer indtrådt i tvister vedrørende genopbygning eller ombygning af boliger. Hvis sådanne tvister har fundet sted, bør det afklares, om de er afsluttet, til hvis fordel. Faktum er, at når den nye ejer køber et boligareal, skal den nye ejer forholde sig til alle de eksisterende uenigheder med offentlige myndigheder.
Hvor kan man købe panteret ejendom
Der er flere måder at søge efter pant i fast ejendom. Først og fremmest bør du kontakte ejendomsmægleren direkte eller gå ind på dets hjemmeside. Ud over bureauportaler i Spanien er der dog ressourcer, hvor der ikke er et link til et specifikt ejendomskontor. De viser genstande fra storbylejligheder til huse på øen Gran Canaria. Der er også annoncer fra enkeltpersoner.
Blandt de populære websteder er:
- www.idealista.com - der er det største antal tilbud;
- www.fotocasa.es er den næstmest populære ejendomssøgningsside;
- www.habitaclia.com - efterspurgt blandt catalanere, da de fleste af de præsenterede annoncer er fra Barcelona, Girona og Tarragona.
Bankejendomme kan dog ikke findes overalt. For at se alle tilbud fra finansielle institutioner skal du henvise til bankernes hjemmesider. Her er nogle af dem:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Populær,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Ваnkinter.
Du kan også kontakte bankfilialen, hvor du kan få rådgivning om de belånte ejendomsobjekter, der findes på markedet.
Fremgangsmåde ved køb af belånt fast ejendom
Proceduren for at købe belånt fast ejendom i Spanien består af følgende trin:
- Søg efter et passende objekt.
- Åbning af en bankkonto.
- Reservation af den valgte lejlighed. Da genstanden skal fjernes fra salg, så den ikke kommer i betragtning af andre købere, skal der betales et depositum på 5-10 % af boligudgiften. Dette beløb refunderes ikke ved beslutning om at annullere transaktionen.
- Indgåelse af foreløbig salgs- og købsaftale. Aftalen fungerer som en garanti for, at handlen vil finde sted inden for rammerne af de indgåede aftaler.
- Få N.I.E. - identifikationsnummer på en udlænding. Ingen aftale i Spanien er mulig uden den. Det er påkrævet ikke kun at købe en lejlighed, men også at købe et køretøj. Du kan få nummeret på politistationen på stedet for køb af ejendommen. Ansøgningen om overdragelse af N.I.E. indsendes personligt, og en administrator kan også modtage dokumentet. Hvis ansøgeren er gift, er det bedre at udstede N.I.E. til begge ægtefæller på én gang. Registreringsproceduren tager 2-14 dage.
- Ved brug af lånte midler udstedes et realkreditlån.
- I mangel af et lån kan du straks fortsætte med notarisering af transaktionen. Notaren udarbejder salgskontrakten og kontrollerer genstandens juridiske renhed. Dette tager normalt 1-3 dage, men ved køb af en ejendom under opførelse kan løbetiden øges.
- Underskrivelsen af salgsbeviset. Parterne i handlen er køber og banken som sælger. Alt skal foregå i overværelse af en notar. Hvis købet er foretaget med dine egne midler, sker fuld betaling på dette stadium. Handlen er afsluttet i euro.
- Registrering i ejendomsregistret. Dette skal ske inden for den første måned efter købet. For at registrere skal du:
- ansøge det spanske ejendomsregister (Registro de Propiedad);
- udfyld en speciel formular;
- betale gebyret for registreringshandlingerne (ca. 2% af ejendommens værdi);
- indsende en kvittering for betaling til Registro de Propiedad.
Processen tager cirka en time. Efter det, inden for en måned, får ejeren af ejendommen en Nota Simple - et dokument, der bekræfter ejerskabet.
Fremgangsmåden for at købe et erhvervsejendomsobjekt er noget anderledes. Du kan læse mere om det i artiklen "Erhvervsejendomme i Spanien".
Pakke med dokumenter
På hvert trin af transaktionen kræves der et bestemt sæt dokumenter. Så for at få N.I.E har du brug for:
- et spørgeskema udfyldt i to eksemplarer (udstedt af politiet);
- to fotografier, der måler 3 x 4 cm;
- kopier af alle sider af det udenlandske pas (et gyldigt visum er påkrævet);
- en kopi af den foreløbige salgskontrakt;
- et dokument, der bekræfter betalingen af sikkerhedsdepositumet;
- bankcertifikat på tilstedeværelsen af en løbende konto, som opbevarer midler til købet.
Notaren skal bruge:
- købers pas;
- I.E af køberen;
- foreløbig aftale;
- bankoplysninger som sælger.
Når du ansøger til det spanske ejendomsregister, skal du indsende:
- pas;
- underskrevet salgskontrakt;
- en ansøgning, der kan udstedes på stedet;
- skattekvittering.
Ved tinglysning af realkreditlån vil pakken af dokumenter være større.
Ejendomspriser
Priserne for sikrede boliger afhænger af en række faktorer: om huset ligger ved kysten, om infrastrukturen er udviklet, om objektet er egnet til beboelse. Derudover tages der hensyn til beliggenhedsregionen. Som regel er der ikke så mange sikkerheder i fast ejendom i turistområder, og det er dyrere.
For eksempel er den gennemsnitlige pris for en etværelses lejlighed på Tenerife € 210.000, en treværelses lejlighed er € 390.000. I Barcelona vil en 1-værelses lejlighed i gennemsnit koste € 110.000, en 2-værelses lejlighed - € 138.000, en 3-værelses lejlighed - € 192.000. Madrid boliger tilsvarende i areal (35-40 m2) koster henholdsvis € 100.000, 120.000 og 180.000 €. Torrevieja betragtes som et af de billigste spanske distrikter. Der vil sådanne lejligheder koste € 65.000, 75.000 og 90.000.
I feriebyen Palma de Mallorca vil prisen på en 1-værelses lejlighed i gennemsnit være € 115.000, en 2-værelses lejlighed - € 180.000. En villa skal betale omkring € 1 million. Dyr fast ejendom på Ibiza. For eksempel vil en 3-værelses lejlighed i gennemsnit koste 750-800 tusind.
Men feriebyen Alicante byder på ganske sparsomme priser. Her kan købes 1-værelses boliger for 120.000,- og 2-værelses lejligheder - til 140-150.000. Du kan studere i detaljer mulighederne for at købe bolig i spanske feriesteder ved at læse artiklen "Ejendom i Spanien ved havet."
Ejendomsskatter i Spanien
Man skal huske på, at erhvervelsen af spansk fast ejendom er ledsaget af betaling af skatter. Dette gælder for indbyggere i landet og udlændinge. Desuden overfører begge parter i transaktionen gebyrer til statskassen - både køber og sælger. Sikkerhedsstillet fast ejendom var ingen undtagelse.
Først og fremmest skal køber betale moms, men det gælder kun ved anskaffelse af nye genstande. Skattesatsen er i øjeblikket 10%.
Ved køb af bolig på sekundærmarkedet betaler køber afgift ved overdragelse af ejendomsretten. Dette skal ske inden for en måned efter skødets underskrivelse, ellers bliver ejendommen ikke tinglyst i Tingbogen.
I 2021 varierer skattesatsen fra 6 til 10 % og afhænger af regionen.
Sælger er forpligtet til at betale personlig indkomstskat og grundgevinstskat. Emnet behandles mere detaljeret i artiklen "Ejendomsskat i Spanien".
Salg af spansk belånt fast ejendom
Et vigtigt led i salget af ejendom er at bestemme genstandens markedsværdi. Hertil bestiller og betaler sælger en professionel vurdering af en lejlighed, lejlighed eller villa. Så kan du starte aktiviteter for at finde en potentiel køber.
Kun den direkte ejer eller en kurator har ret til at sælge fast ejendom. Fuldmagten til handlen skal attesteres af en notar.
Efter at en køber er fundet, udarbejdes en foreløbig salgskontrakt og en deponeringsaftale. Salg af ejendom, hvorpå der er hæftelse, er umuligt, det skal fjernes. Du finder mere nyttig information i publikationen "Sådan sælger du ejendom i Spanien".
FAQ
Er det rigtigt, at belånt fast ejendom i Spanien kræver større reparationer?
Dette kan selvfølgelig ikke siges om alle genstande, men de fleste af de lejligheder og huse, der tilhører almindelige borgere, er i en beklagelig tilstand. Dette er en af årsagerne til faldet i markedsværdi. For eksempel, i feriestedet Blanes, kan du købe en to-værelses lejlighed for € 130.000, mens bolig i fremragende stand vil koste € 250.000.
Kan jeg få opholdstilladelse ved køb af fast ejendom?
Dette problem bekymrer mange udlændinge, fordi en opholdstilladelse er det første skridt mod at få en permanent opholdstilladelse i Spanien. Svaret er ja, men en opholdstilladelse kan kun opnås ved køb af fast ejendom til en værdi af en halv million euro. Samtidig vil ikke kun ejeren, men også hans familie have ret til midlertidigt ophold.
Er det muligt at forhandle med banken, når man køber en realkreditlejlighed?
Det er muligt at nedsætte ejendomspriserne efter aftale. I første omgang puster pengeinstituttet værdien op kun for at forhandle. Derudover er banken interesseret i et hurtigt salg af objektet. Køberens vedholdenhed vil give ham mulighed for at købe bolig, for eksempel i Benidorm, det vil sige på den første sølinje, for mindre end € 200 tusind.
Konklusioner
I løbet af de seneste år er salget af belånte lejligheder blevet et særskilt segment af ejendomsmarkedet. Mange banker har indført ejendomsstrukturer i deres stat, fordi efterspørgslen efter sådanne ejendomme er ekstremt høj, især blandt udlændinge. Hvem ønsker ikke at købe et hus et sted i Valencia med 30-40% rabat fra prisen?
At købe sikkerhed er ikke en let, men ganske gennemførlig opgave. Det vigtigste er tilgængeligheden af den nødvendige mængde og tid til proceduren.
