Praksis viser, at køb af fast ejendom i Tyskland er en rentabel investering. Uanset formålet med at indgå en handel - til din egen bolig eller som en investering i fremtiden - vil støt voksende ejendomspriser i Tyskland hjælpe dig med hurtigt at udligne omkostningerne. I denne situation er realkreditlån i Tyskland i 2021 attraktive ikke kun for tyske statsborgere, men også for udlændinge, herunder russere. Renterne på realkreditlån i Tyskland er nu en af de laveste i historien om boliglån i landet, og det er med en stadigt voksende efterspørgsel efter boliger.
Fast ejendom i Tyskland og realkreditlån
Efterspørgslen efter fast ejendom i Tyskland overstiger udbuddet. På markedet er det næsten umuligt at finde nye bygninger i gennemførte projekter. Blandt tilbuddene er domineret af lejligheder i bygninger, hvis byggeri først er planlagt eller vil stå færdigt om 2-3 år (off-plan køb).
Spredningen af ejendomspriserne i Tyskland er stor: De vokser i retningen fra den østlige del af landet mod vest. Den dyreste bolig i Bayern, München: fra 4 tusind euro per kvadratmeter. Udgifterne til boligareal i nye bygninger i Berlin starter ved 2.500 euro per kvadratmeter. Sekundære boligpriser på fast ejendom starter ved 1500 euro.
Den årlige stigning i priser og lejepriser for fast ejendom i Tyskland varierer fra henholdsvis 4 til 6 og fra 2 til 3%, afhængigt af forbundsstaten.
Køb af bolig eller erhvervslokaler kræver et ret betydeligt beløb. Tyske banker er klar til at tilbyde et realkreditlån ikke kun til borgere i Tyskland, men også til ikke-residenter i landet: hele beløbet for køb af allerede bygget fast ejendom eller i flere trancher - i tilfælde af at erhverve en ufærdig bygning, som det bliver bygget.
Renter på realkreditlån i Tyskland er blandt de laveste i Europa - fra 0,8 til 2% for tyske statsborgere, fra 3 til 5% - for udlændinge.
Tag en sociologisk undersøgelse!
Realkreditlån til udlændinge: betingelser, vilkår og satser
Udenlandske statsborgere har mulighed for at optage lån og købe en lejlighed på realkreditlån i Tyskland.
Find ud af, hvordan du får et lån i Tyskland i 2021.
Tyske banker opfylder behovene hos kunder fra udlandet, både enkeltpersoner og juridiske enheder, især hvis transaktionsbeløbet overstiger 100 tusind euro.
Kreditbetingelserne kan være specifikke for hver enkelt kunde. Aftalen tager højde for en række faktorer: Købers solvens, størrelsen af udbetalingen, kundens kredithistorik, lejlighedens stand og beliggenhed.
Det første realkreditlån for en udenlandsk statsborger i Tyskland er sværere at opnå end de efterfølgende. Ved tilmelding skal du betale fra 40 til 50 % af den samlede pris.
Hvis kunden ønsker at forhøje beløbet, så mødes banken som udgangspunkt halvvejs, og renten vil i dette tilfælde blive reduceret. Ved efterfølgende tinglysninger af pantet må udbetalingen ikke længere kræves eller udgøre højst 20 % af ejendommens samlede værdi.
Blandt andre betingelser for tyske banker til kunden er de mest almindelige:
- tilstedeværelsen af mere end to års åben konto i en bank i Tyskland, hvortil kunden regelmæssigt indsatte midler;
- klientens alder - fra 21 til 65 år;
- bekræftelse af indkomst på Forbundsrepublikken Tysklands område (herunder fra leje af fast ejendom). Realkreditlån til udlændinge i Tyskland vil blive tilgængelige, når du indsender en indkomstopgørelse til banken for de sidste seks måneder, fra iværksættere - kontoudtog for de sidste to år;
- levering af bekræftelse af tilgængeligheden af betalinger af underholdsbidrag, lån. I henhold til tysk lov bør afdrag på lån ikke overstige 35 % af en kundes månedlige indkomst.
Du kan gøre dig bekendt med tilstanden på ejendomsmarkedet i forskellige byer i Tyskland vedrørende husleje og alle spørgsmål relateret til dette emne i afsnittet "Ejendomsmægler".
Lånets løbetid er fra fem til tredive år. Det skal huskes, at i henhold til tysk lov forbliver fast ejendom til bankens disposition indtil den fulde tilbagebetaling af realkreditlånet.
Sådan får du et realkreditlån til en udenlandsk statsborger
Når du beslutter dig for samarbejde med en eller anden bank i Tyskland, er det værd at overveje stabiliteten, ærligheden og integriteten af tyske banker: alt er nøje beregnet, alle mulige nuancer tages i betragtning. Det vil ikke være muligt at få et realkreditlån akut i Tyskland. At få et realkreditlån er en afslappet proces i flere faser, hvor du skal vælge den bedste løsning.
Trin et: Analyser forslag
Søgningen efter mere gunstige lånevilkår forudsætter aktiv brug af den eksisterende konkurrence i banksektoren i Tyskland. I en sådan situation ville det være mere korrekt ikke at være doven og begrænse os til to eller tre banker, men at finde tid til at besøge 10 til 15 institutioner. Dette vil markant øge sandsynligheden for, at den bedst egnede mulighed bliver fundet.
Så blandt de forslag, der modtages fra banker, vil der være mere rentable, som kan nævnes i kommunikation med repræsentanter for andre strukturer. I en sådan situation kan nogle banker acceptere mere gunstige vilkår for kunden: sænk renten lidt, tilbyde andre bonusser (gratis ændring af tilbagebetalingssatsen og andre) for at omgå konkurrenten.
Når du analyserer forslag, skal du være opmærksom på, at i Tyskland yder banker lån til tilbagebetaling eller annuitetslån med renter i 5, 10, 15, 20 år (hvert nyt fem år fører til en stigning på 0,5%). Det betyder, at uanset hvornår betalingerne foretages - i begyndelsen eller slutningen af lånet, vil deres beløb være konstante.
Når du analyserer tilbud, bør du være opmærksom på ejendommens karakteristika. Banken vil primært være interesseret i dem og vurdere sine egne risici. En lav lånerente kan man regne med, når bankens risici reduceres, fx hvis den erhvervede genstand:
- Nyligt bygget - i Tyskland er bygninger garanteret i hundrede år;
- beliggende i en god beliggenhed i forhold til økologi, nærhed til bymidten, logistik;
- beregnet til at generere passiv indkomst - vil lokalerne blive udlejet.
De mest populære måder at finde fast ejendom i Tyskland:
- ejendomsmæglerfirmaer. Adresserne på virksomheder, der sælger fast ejendom, kan fås på webstedet for informations- og referenceportalen i Forbundsrepublikken Tyskland;
- specialiserede websteder: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- auktioner;
- mæglere og private annoncer.
Blandt tilbuddene er de mest overkommelige priser for såkaldte rækkehuse (Reihehäuser) og bylejligheder (Eigentumswohnung). Højere priser for tofamiliehuse (Doppelhaus) og fritliggende sommerhuse (Einfamilienhaus). At købe lokaler i et gammelt hus (Altbauhauser), på trods af antikkens ånd og som regel placering i de centrale distrikter af byen, kan have nogle ulemper: gammel og problematisk kommunikation, mangel på komfort. Man skal huske på, at når man køber en lejet lejlighed, vil det være svært at hæve betalingen eller at smide lejere ud inden kontraktens udløb.
Trin to: udarbejdelse af de nødvendige dokumenter
Ansøgning om lån skal ledsages af fremlæggelse af en række dokumenter. En person skal indsende:
- internationalt pas og internt pas (såvel som deres kopier);
- spørgeskema (Selbstauskunft);
- en kontoudtog, der bekræfter tilstedeværelsen af startkapitalen;
- støttedokumenter fra banken om lønbeløbet for de sidste tre måneder;
- penge tilbage i skat;
- beskrivelse af ejendommen;
- resultaterne af en uafhængig vurdering af genstandens værdi.
En juridisk enhed vil kræve:
- penge tilbage i skat;
- balance for to år;
- løbende produktion og økonomisk analyse af virksomheden (BWA);
- beskrivelse af ejendommen.
Listen over nødvendige dokumenter er ikke endelig og kan variere afhængigt af bankens krav.
Trin tre: Åbning af en bankkonto og genopfyldning af den
Betaling for fast ejendom i Tyskland kan udelukkende ske gennem en bank, herunder gennem Sberbank i Rusland - ved bankoverførsel. For at få et realkreditlån skal en udenlandsk statsborger have / åbne en konto i en tysk bank. Dette kræver kundens personlige tilstedeværelse ("postlegitimation" gælder kun for tyske statsborgere).
For at åbne en konto skal du bruge originaler og kopier af dit internationale pas og interne civile pas, registrering og udfyldte bankformularer. Nogle banker kan kræve en reference-anbefaling, fordi de i Tyskland forsøger at håndtere "ren" kapital.
Kontoen åbnes i euro, og den tilsvarende aftale indgås. Du kan indsætte penge på en ny konto den dag, den åbnes.
Trin fire: indgåelse af kontrakten
Efter aftalt alle betingelser er det turen til at indgå en aftale om at få et realkreditlån. Retsgrundlaget for dette er den tyske civillovbog (afsnit 601-610) og loven om realkreditinstitutter (afsnit 14-16, 19).
Realkreditaftalen skal indeholde oplysninger:
- på lånebeløbet: lånebeløbet og renter, der er fratrukket det for lånet og andre omkostninger;
- om betingelserne for levering af et realkreditlån og de nødvendige betalinger: begyndelsen af betalingen af renter på lånet, tidspunktet for betalingen, størrelsen af månedlige afdrag, beregningen af andelene af renten og afdrag for tilbagebetalingen af låneorganet;
- om metoden til at betale af på realkreditlånet;
- overholdelse af betingelserne for at opnå et realkreditlån - en indførsel i tingbogen, bekræftelse af låntagers solvens, indgåelse af en forsikringsaftale;
- om opsigelse af aftalen: parternes handlinger efter løbetidens udløb, betingelser for forlængelse af lånet fra banken, konsekvenser for låntager i tilfælde af forsinket betaling, betingelser for opsigelse af aftalen.
Vilkår for registrering af et realkreditlån i Tyskland
Lånebehandlingen foregår inden for en måned eller mere. I den første fase skal du forberede det nødvendige papirarbejde til registrering, hvilket tager omkring to uger. Samtidig er det værd at lære forsyningsmarkedet bedre at kende.
Så bør du personligt (for udlændinge er denne betingelse obligatorisk) besøge flere banker og sætte dig ind i betingelserne og rentesatserne, ansøge om et realkreditlån - det kan tage fra to til fire dage eller mere.
Det kan tage op til 4 uger at vente på resultatet af en beslutning om udstedelse af et realkreditlån efter indledende forhandlinger med flere banker. På den sidste fase skal du vælge det mest fordelagtige tilbud, åbne en konto og foretage en indbetaling i en valgt bank.
Ekstra omkostninger ved køb af fast ejendom i Tyskland
Alle, der skal købe et hus på kredit i Tyskland, bør tage højde for behovet for at pådrage sig ekstra omkostninger ud over den aftalte pris. Først og fremmest skal den nye ejer indføres i tingbogen (Grundbuchauszug). For at gøre dette skal du betale ejendomsskat.
Afgiftssatsen på købsprisen, afhængigt af placeringen af købsgenstanden, kan variere fra 3,5 % (Sachsen) til 6,5 % (Nordrhein-Westfalen). Tysk lov kræver, at denne skat betales solidarisk af køber og sælger.
Derudover betaler køber for:
- omregistrering af ejendomsrettigheder - fra 0,5 til 1% af købsbeløbet;
- notartjenester - fra 1,5 til 3%;
- mægler / ejendomsmægler kommission - fra 3 til 6% (nogle gange sammen med sælger). Billige genstande betales til faste satser fra 1.500 til 5 tusinde euro;
- andre udgifter (til tinglysning, udfærdigelse af tingbogen, opretholdelse af en bankkonto på 150 euro pr. år).
Registrering af et realkreditlån medfører også yderligere omkostninger:
- 1% af lånebeløbet (til registrering);
- betaling for en uafhængig vurdering af objektet - 1-2 tusinde euro;
- Due Diligence (revision af et objekt) - fra 0,5 til 1,5% af dets værdi.
Læs mere om afgifter ved køb af fast ejendom i Tyskland her.
Tilbagebetaling af realkreditlån i Tyskland
Tidlig tilbagebetaling af realkreditlånet er ikke rentabelt for banken – den mister sin fortjeneste. Men i et konkurrencepræget miljø skal pengeinstitutter være fleksible. Af denne grund giver tyske banker kunder mulighed for tidlig tilbagebetaling. En relevant artikel indgår i aftalen, for eksempel årligt, udover annuitetsudbetalinger, at tilbagebetale 10% af lånelegemet.
Rate, Zinsen og Tilgung: hvad de er
Ordningen for beregning af ydelserne på et annuitetslån er gennemsigtig: Den samlede årlige betaling (Rate) består af to beløb: Zinsen - bankens renter af lånebeløbet og Tilgung - den årlige procentdel af låneorganet.
Ved at dividere dette beløb med 12 (i henhold til antallet af måneder), kan du beregne den månedlige udgift. Størrelsen af livrentebetalingen ændres ikke: inden for den falder Zinsen konstant, mens Tilgung stiger.
En typisk tysk realkreditlånsmodel ser sådan ud:
- en klient med mulighed for at indbetale 600 euro månedligt som betaling optager et lån på 100 tusind euro i ti år.
- Banken har fastsat en betalingsrate på 3,22 % om året (3.220 euro) med en månedlig betaling på 268 euro og 33 cent.
- I dette tilfælde er 331 euro 67 cents om måneden eller omkring 4 tusind euro om året (som vil beløbe sig til 4% Tilgung) tilbage til at tilbagebetale låneorganet.
- Tyske banker søger at reducere Tilgung (tilbyder 1%), og hvis kunden fortsætter med at øge denne indikator, øger de renten, og dermed "straffer" låntageren.
Sondertilgung - evnen til hurtigt at tilbagebetale låneorganet
Udenlandske statsborgere, der har optaget et realkreditlån i Tyskland for at købe fast ejendom, kan reducere deres samlede lånebetalinger. Høj konkurrence tvinger de fleste realkreditinstitutter til at tilbyde deres kunder en sådan mulighed. For at gøre dette er det nødvendigt at indgå en klausul om Sondertilgung-Möglichkeiten ved indgåelse af en kontrakt.
Denne klausul giver ret til en årlig uplanlagt tilbagebetaling af en del af lånet. Før du underskriver aftalen, skal du inkludere procentdelen af en sådan tilbagebetaling i den - for at betale op til 3 og flere procent af lånebeløbet.
Det hele afhænger af, hvordan man forhandler. Med den rigtige tilgang kan du hæve størrelsen af sådanne betalinger til 5-7%. Men dette beløb er ikke nødvendigt: du kan lave mindre indskud eller slet ikke tjene penge, men når yderligere indtjening eller fri kapital vises, kan det bruges til at betale gælden uden nogen form for sanktioner.
Opsummering
Realkreditinstitutter i Tyskland yder aktivt lån ikke kun til tyske statsborgere, men også til udlændinge. Pant er fortsat en af de mest populære mekanismer til at erhverve fast ejendom her.
Tyskland er et af de tre europæiske lande med de laveste renter. Der gives fortrinsret til annuitetslån med faste månedlige ydelser.
Udlændinge, der køber bolig i nye bygninger til leje eller til sig selv, er mere tilbøjelige til at få et realkreditlån. I 2021 er der ingen hindringer for, at en russisk statsborger kan tage et realkreditlån i Tyskland.
De vigtigste betingelser, som banker fremsætter over for udlændinge for at få et realkreditlån, er fraværet af "beskidt" kapital og minimering af risici. Samtidig kommer realkreditinstitutterne til gode (siden 1900 er ingen sådan bank gået konkurs), og låntagere skal betale i årtier.
